纪硕鸣
过去数月，中国内地的楼市风声鹤唳，更传出不少内房老闆因资金链断裂而“出走”，为稳定楼市，中央终出手，人行和中银监召开住房金融服务座谈会，与十七家内地银行开会，要银行开水喉放水。各地亦纷纷出招救楼市，要为稳定楼价政策暖身。楼市是经济的风向标，更因为香港和北京的紧密经济关系，这一波楼市跌落，多大程度上会影响香港值得研究。
各地纷纷出招救市
此时，经济上与内地越益融合有联动效应的香港，政府推出挤压楼价的措施包括推出买家印花税（Buyer Stamp Duty，非永久居民要交相当于房价15%的税）、双倍印花税（Double Stamp Duty，任何人购买一套房以上要交双倍印花税）等“辣招”，在实施一段时间以后，二月份刚由立法会正式三读通过。诡谲的是，正式通过政策时，楼价成交亦早已应声下挫一段时间。香港楼市上或下正处于十字路口。
香港是市场经济，面对经济的起落，企业自有防范风险的自保方法。进入本年初，长江实业、新鸿基等本地开发商一起调低售楼价格，降价幅度高达25%到40%。发展商竞相减价引来有关楼市即将大跌的猜测，甚至有人揣测，香港楼市“崩盘”很可能祸及内地。
地产代理公司美联物业的报告指，由2013年2月23日DSD实施至2014年2月22日的一年，全港二手住宅註册宗数比前一年同期下挫约5成，仅录37,409宗。当中以港岛区（包括愉景湾）最为严峻，暴跌54%，只得7,068宗。九龙区（包括将军澳及西贡）紧接其后，下跌近49%，录12,592宗。由于港岛区的中高价物业较多，亦是换楼客的主要市场，所受的影响大。
数据显示，二手楼市尤其是中高价住宅陷入冰封状态。在政府“辣招”下，市民楼换楼，出售小单位换买大单位的市场行为被压抑，换楼链断裂，市场需求大量小单位以应新买家需求受阻。加上“辣招”令换楼成本增加，影响买家入市意欲。但近期一手市场的小阳春确实令成交回升，主要是因为卖家优惠抵销了“辣招”部分威力。很难说是大跌甚至耸人听闻的崩盘。
很明显，现时香港楼市正进入调整期，调整结果如何还得看各方因素，包括政府是否会或者何时会减“双辣”；内地经济及房价走势；香港市场吸引外来资金的能力等。
近月物业估价出现轻微回落，如美国退市步伐加快，对经济构成冲击，内在及外围负面因素双重夹击下，香港楼价在年内有机会加快调整是预计之中。目前楼价正步入调整阶段是政府出招遏制的反应，只要预计不会大幅下调。今年楼价有机会自2008年后出现首度下跌，但预期次季楼价调整跌幅有限，则属正常。据悉，二手楼价自去年第二季起持续调整，按季跌幅由0.3%至1.5%不等，踏入今年跌势加剧，至今已连跌4季。楼市逐步脱离非常时期，在一手新盘减价促销及憧憬加息等利淡消息影响下，增添二手业主减价以促成交易的压力。但这样的跌幅无损香港楼市。
虽然楼市调头下滑之说听起来言之凿凿，但事实是，目前香港地产发展商下调一手售楼价格，并非慌不择路的“大出血”，而是成交低迷中的促销策略，且不断有新买家接下，不会令楼市“崩盘”。而且，从歷史资料观察，香港楼市也远远没有到“崩盘”的地步。
港楼市调整未“崩盘”
有分析指，一方面，香港楼市仍处上升周期。香港楼市的上升周期一般为11至13年，如果从2004年香港爆发非典后楼价开始上涨算起，香港楼市应该到2015或2017年才算真正见顶。而且，虽然在香港特区政府的楼市调控政策之下，香港去年楼市的成交量较高峰时期下跌30%左右，但代表二手住宅楼市走势的中原城市领先指数（CCL）却显示，去年全年香港楼价仍然上升约3%，香港楼市暂未从上升周期转入下跌周期的迹象。
近年，香港楼价在歷次下跌周期中，跌幅平均只在20%左右，极少遇见“崩盘”的情况， 2008年美国次级债危机引发百年一遇的环球金融海啸，香港楼市也仅下跌了不到25%。上世纪80代初，香港楼价因为香港主权回归的政治前途问题受到巨大冲击，最大跌幅是32%。1997年亚洲金融危机楼价大跌66%中，则包括港元大幅贬值了40%的因素。
香港营商成本高企，通货膨胀久压难下，都和高楼价有关。政府以“双辣”交易税等等政策措施，已成功让楼市降温，尤其是抑制投机交易，但离降价仍有距离。港府公布今年第一季度经济数据，住宅物业价格及租金均在首季微跌1%，但3月份的整体楼价仍较九七年高峰期高出逾四成，市民供款比率仍高于过去十年平均数，香港楼市泡沫仍未消除。
作者为资深评论员