租金收入七折算 二套房按揭收紧

　　大公网1月20日讯（记者 邵淑芬）本港楼市不断上演破顶潮，正当市场揣测政府会否再有收紧措施之际，金管局昨日向银行发出两项优化指引，包括要求金融机构将没有实质业务运作的“空壳公司”纳入逆周期的按揭规管，，以及收紧第二套房的按揭审批。分析指金管局优化指引的目的，主要是遏抑投资需求，惟真正用家应不受影响。

　　金管局是次“微辣”并不是就物业按揭贷款推出的新一轮逆周期措施。市场人士亦认为，金管局只是统一银行审批做法，加上本港按揭市场以用家为主导，投资者占比仅约5%，对楼市影响轻微，看不到金管局近期会再收紧按揭成数。

　　面对港府及金管局推出多项楼市辣招，及逐步提高楼宇供应。市场普遍预期本港2014年的楼价跌多升少，但结果却令人大跌眼镜，本港楼价于去年再升逾一成。金管局此时推出指引，难免令人揣测该局有收紧按揭贷款之意。

　　新例适用非住宅物业

　　按现时金管局规定，首次置业申请人的供款与入息比率，包括按揭供款及持有债务的每月还款额，不可超过基本比率的50%及压力测试下的60%。若申请人已持有一个已承造按揭的物业，从第二个物业开始，供款与入息比率上限便会收紧，基本比率上限将会由50%下降至40%，压力测试比率上限由60%下降至50%。故是次金管局发出的指引，只是针对购买第二套房的按揭申请者，对首次置业的用家并无影响。

　　金管局于指引中表示，在2009年10月30日发出通告，订明在计算供款与入息比率时，租金收入总额应至少作出两成扣减，以计及相关支出，如维修费、地租及差饷、管理费、物业空置成本及物业或利得税等。金管局指出，在检讨市场趋势及有关现场审查结果后，相信上述扣减不足以覆盖相关支出，银行应采用较高的扣减率，在有租金收入证明的情况下采用至少三成的扣减率，而在没有租金收入证明的情况下采用至少四成的扣减率，并于今日开始实施。

　　非新一轮逆周期措施

　　为免引起疑问，金管局表示，最低租金收入扣减率适用于个人及企业借款人的住宅，及非住宅物业以及独立车位的按揭贷款，而在合适的情况下，银行应考虑采用高于上述水平的扣减率。金管局又指出，银行须检讨及评估其贷款做法，如有需要，应立即采取措施使其贷款做法符合有关要求。

　　金管局续称，这些监管要求是审批有关物业按揭贷款的良好做法，并不构成该局就物业按揭贷款推出的新一轮逆周期措施。

　　金管局另一项优化指引，是认可机构以往向没有实质业务运作的营运公司，亦即“空壳公司”审批物业按揭贷款时，可毋须遵守逆周期措施。不过，在新指引之下，这些空壳公司亦需受相关规管，包括适用的最高按揭成数及供款与入息比率。若有银行不符合要求，金管局将会作出跟进。

　　对于金管局发出指引，中原按揭经纪董事总经理王美凤估计，因去年银行于计算申请人的供款与入息比率时，积极采用租金收入，因计算及审批较为方便；二是业界于计算租金收入的扣减率不一，故金管局希望划一市场的做法。

　　按揭市场投资者仅5%

　　她表示，采用租金收入计算供款与入息比率的做法未算十分普及，加上租金收入的扣减率的提升幅度亦不过10点子，投资者入市时于计算供款与入息比率时亦会留有余地，不会计到最尽，认为有关指引的影响十分轻微。她又认为，有关指引纯粹是平衡信贷风险及统一业界做法，对市场是好事。她并指出，若本港楼市出现泡沫，不排除港府及金管局会再推收紧政策，但指暂时仍未见到有关迹象。

　　经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆亦指出，有关租金收入计算的收紧幅度不大，加上现时按揭市场逾九成半为自住用家，投资者只占不足5%，故对按揭市场影响不大。她续称，新指引只是金管局恒常措施，看不到该局会再推逆周期措施。