[评论]大公报:楼市泡沫指标爆灯 辣招不能松

　　去年十月推出楼市双辣招，分别为调高额外印花税率与开徵买家印花税，针对短炒活动与外地买家，而在今年二月推出双倍印花税，全面遏抑各类物业投资需求，迄今为止，一系列楼市辣招达到预期效果。

　　引入额外印花税，楼市炒家已经绝迹，楼市变成用家市场为主，而买家印花税则令内地客入市比例大降，至于双倍印花税成功遏抑投资需求，投资者入市数目大减六成，楼市狂态不再，二手楼价在今年三月见顶回落。

　　不过，由于住宅新供应尚未到位，加上美国延迟退市，客观环境有利资产价格在高位徘徊，因而楼价调整幅度隻有三数个百分点，换言之，港府调控楼市未竟全功，楼市辣招不宜过早减辣，甚至是撤销，否则便会前功尽废。

　　无可否认，调控楼市措施导緻物业交投大减，短期会影响地产代理从业员生计，但这为非常时期的非常措施，适当时候自应撤销，而代表工商界的立法会议员亦要求本地公司可获得买家印花税的豁免，但这样安排会令楼市辣招效用大打折扣，还带来条例上不必要的漏洞。

　　根据中大香港亚太研究所一项民调显示，百分之六十二点六受访市民支持楼市辣招维持不变，隻有百分之十三受访市民要求辣招减辣，可见大多数市民认同港府调控楼市政策，长远有利本港楼市健康发展。

　　值得注意的是，中大亚太研究所的民调中，有百分之十四点一的受访市民要求楼市辣招加辣，反映部分市民认为目前楼价水平依然偏高。现时本港整体楼价确实较九七年高位高出百分之四十，楼市泡沫风险挥之不去。

　　即使本港楼市已经见顶，步入调整期，但今年上半年楼价仍累升百分之六点八，高于百分之三点一的经济增长率。事实上，金管局用作评估市民置业负担能力的三大指标，包括家庭负债比率、价格收入比率与收入槓桿比率全部创出新高，突显楼市存在爆泡的可能性。

　　一是包括消费信贷与住宅按揭贷款的家庭债务佔本港生产总值比率，最新上升至百分之六十二的歷史新高，比五年前大增十一个百分点。

　　二是价格收入比率（即一个五十平方米住宅物业平均售价与家庭收入中位数之比）上升至十四点七，即目前楼价水平相当于一个家庭近十五年的总收入。

　　三是收入槓桿比率（即一个五十平方米住宅物业供款与家庭收入中位数之比）上升至百分之六十五。难怪不少市民抱怨楼价太高，无法负担得来。

　　市民置业负担能力三大指标爆灯，引证楼市泡沫未除，楼价与市民负担能力严重脱节。若然遇上外围政经突发性事件，大量资金外流而大幅推高拆息，势必刺破楼市泡沫，造成楼价暴泻，对本港经济与社会造成难以估计的冲击，维持楼市辣招将有助楼价有序调整，避免出现硬著陆。