助市民上楼　还应降低首付/曾渊沧

　　由市建局发展的“焕然一居”销情不佳，有人认为是因为楼价下跌。而市建局不因为楼价下跌而减价，只是调整折扣比率，即将来补地价可以补少一些，吸引力不够。不过，另一个、也是很重要的原因是，楼价已处于下跌趋势，吓怕了不少想买楼的人不敢买楼。因此，就算市建局减价，“焕然一居”也不一定畅销，因为减价也可能引起恐慌，担心楼价进一步大跌的恐慌。实际上，市场上已经出现了类似的情况。一些地产商推出新楼盘出售，销情不佳，结果马上减价促销；但是，减价促销改变不了销情，新楼盘依旧滞销。想买楼的人都採取观望的态度，期待地产商进一步减价。

　　压抑楼价反而降低供应

　　二○一三年，当特区政府推出另一种新的打压楼市的“辣招”即双倍印花税后，楼价也是下跌，当时楼价跌了一年，跌幅实际上不大，跌足一年只跌了百分之六左右。但是，当时的气氛就与今日相同，楼市一片死寂，人人不敢买楼，地产商也乾脆收起新楼盘不推出。一年之后，供给逐步减少了，不够了，于是楼价再度回升，升至去年九月，再度见顶回落至今。

　　过去的许许多多年，每逢楼价下跌，想买楼的人反而都不敢买楼。因此，如果说政府打压楼价的目的是让更多人买得起楼，则与楼价跌人们不敢买楼的现象，呈相互矛盾之势。反之，楼价越升，越多人争?买楼，只是因为买不起而发出怨言，向政府施压要求政府打压楼价。但是，当政府成功打压楼价之后，这些人又退却了，不敢入市买楼。

　　可见，很多人买楼的目的是为了赚钱，买楼成了投资的手段，与买股票一模一样的投资手法。股票市场与楼市的共同点是，价升时就人人抢购，价跌时就做鸟兽散。目前不但是楼市的低潮，也是股市的低潮。买楼的人少了，买股票的人也同样少了；去年三月，股票经纪行内人挤人，现在没有人了。

　　目前，香港二手楼价如果以中原城市领先指数来计算，下跌了百分之十三，回到二○一四年的水平。跌了百分之十三的楼价，对许多人来说，依然是买不起的价格，也依然比二○一三年特区政府推出双倍印花税时的楼价高。目前最新的中原城市领先指数是一二七点八四；而特区政府于二○一三年推出最新的“辣招”双倍印花税时，中原城市领先指数是一二三点六六，比目前还低。换言之，以当时的楼价而言，特区政府已经觉得太高，因此要推出新的打压措施，新的打压措施推出后约一年，中原城市领先指数最低见一一七点一八，而特区政府也没有减辣的意图。可见，在特区政府眼中，一一七点一八依然不算低，仍然得继续打压。只是，当时新楼旧楼的供应开始紧张，楼价开始回升。目前的楼价跌了半年，地产商见新楼盘销情差了，是不是又会收起来不卖，减少新楼盘的供给以托价？我们只能继续观察。

　　楼价升，人人想买楼，但是会投诉买不起；楼价跌，很少人敢买楼，同样的，也有许多人买不起。对许多人来说，买楼最大的障碍，是首期的付款而不是楼价。很多年前，买楼可以借楼价的九成，现在只能借七成，有些豪宅只能借六成、五成。借九成，首期只需要付出楼价的一成就可以买楼；借七成就得付出楼价的三成，那是一成楼价的三倍，困难度自然也大得多。

　　举个例子，一个三百万港元的楼，如果只能借七成楼价，买楼者要拿出九十万元的首期，如果买楼可以借九成，九十万元可以用来买九百万的楼或三套三百万元的楼。

　　当然，借九成的人供楼负担会比借七成的人重，但问题不大，理由是目前的超低息环境估计仍然维持好一段时间。

　　那么，特区政府打压楼价的目的是什么？是防止楼价泡沫扩大，还是希望香港市民买得起楼？

　　如果是为了防止楼价泡沫扩大，那么，继续打压楼价无可厚非。如果是希望楼价跌，更多人买得起楼则不算成功。不算成功的原因有二比一是楼价跌，人人不敢买楼，楼房滞销，有楼阶级的数量增加得很慢；二是三成的首期付款负担的确很重。

　　负资产并非那么可怕

　　举个例子，三百万元的楼房，借七成首期付款是九十万，如果楼价跌四十万而变成二百六十万，首期付款仍然需要七十八万，只比九十万少十二万元。

　　因此，真正要使到更多人买得起楼，降低首期付款的金额会更有效，如果能够借九成，三百万元的楼房只要三十万首期就可以买了。

　　有人担心，借九成很容易出现负资产，如果楼价下跌百分之十以上，借九成就变成了负资产。但是，我认为负资产不是什么问题，二○○三年香港满街都是负资产，出了什么大问题？有多少家银行因此而面对坏帐？没有。除非是失业，没有收入，否则香港人是会咬紧牙关、继续供楼，银行的风险依然很低。

　　也有人认为，金管局旗下有家按揭公司，可以做二按，同样可以借九成；或者，地产商也可借二按，财务公司也可以借二按，都是可以借九成。

　　不过，金管局做二按是要买保险，即变相地抬高了利率，同财务公司借二按，利率更高。向地产商借二按，是政府逼买楼者买一手楼，二手楼就难以脱手。

　资深评论员，博士