行到水尽处 坐看云起时

　　图：本港一手住宅在新例实施后，一般均会作多轮销售，推售一个多月累积售出八、九成单位，已是相当理想的成绩

　　唐朝诗人王维写过两句诗“行到水尽处，坐看云起时”，笔者认为正好用来形容近期的楼市。刚过去的2016年第一季肯定是歷来地产代理最艰辛的一个季度，犹幸最困难的一刻已经过去，近月楼市交投显著反弹，香港人最擅长将过去的成功“复製”，楼市已逐步回到正轨，旺市回归可期。

　　发展商“大吐苦水”

　　每年3、4月间都是上市公司公布去年业绩的高峰期，相信大家还记得在三、四个星期前，多间大发展商亦趁业绩记者会“大吐苦水”，直言现时新盘销售环境是歷来最困难，比起2003年沙士以至2008年金融海啸还要差，部分发展商更调低今年新盘销售预期。

　　从数字来看，今年第一季新盘销售数字确实少得惊人，按一手住宅物业销售资讯网的数字，过去的第一季度整体新盘销售数字只有1414宗，涉及银码约192.43亿元（港币，下同），比对于去年第四季的3351宗及305.57亿元，去季新盘销售大幅回落58%，涉及的销售金额亦减少37%。

　　我们可以尝试以存量（Shock）与流量（Flow）的概念来了解发展商的新盘销售，有关存量部分，对于发展商而言可分为两部分，分别是土地储备及新盘存量，至于流量亦是发展商每年的新盘销售成绩。

　　事实上，流量不单代表发展商每年的销售业绩这么简单，由于流量与存量是相互影响，当新盘流量减少，不单会令发展商的存量增加，同时间亦会影响发展商补充土地储备的能力，简单来说，发展商必须维持一定的流量才可以令公司未来更加健康的发展。

　　从今年首季的新盘销售来看，发展商为求保持流量，未来三季肯定要加倍努力，翻查去年发展商的新盘销售数字，在2015年全年新盘销售为15407宗，平均每月的新盘销售约1200至1300伙。

　　无可否认，自上月復活节长假期开始，整体新盘销售已明显提速，不过近月的新盘销售市场，可谓是“有人欢喜有人愁”。尽管本月已有多个新盘同期推售，截止11日为止，本月新盘销量已接近500伙，从现时销量来看，相信本月整体新盘销售可达至1200至1300伙的水平，只是刚刚达至去年的平均数而已。

　　售楼需要“韧力”十足

　　不过近期市场上已出现多个红盘，大家可能还记得，在5、6年前一手住宅新例未实施前，部分新盘可以一晚售出逾1000伙单位。新例后一般新盘均会作多轮销售，可能分开五、六轮、甚或是十轮以上的销售安排，过去新盘推售讲求“爆发力”，现时需要的是“韧力”，推售一个多月便可累积售出八、九成单位，已经是相当理想的成绩。

　　为了提高新盘销售的“韧力”，目前发展商已经“出尽百宝”，加上灵活多变的付款办法，相信未来红盘肯定会陆续有来，发展商为求追回第一季度的“失地”，预期今季整体新盘市场会出现大爆发，期望整体新盘销售可达至4000宗水平。