楼市新政严厉

沪房价还会涨吗？

　　图：上海楼市新政策文件开门见山地提出“居住为主、以市民为主、以普通商品房为主”的思路

　　上海楼市新政引起社会各界广泛关注，为什么房价在这个时候疯涨？还是我说的三句话：供求关系是主要矛盾，廉价资金是最大推手，投资避险是资本本性。但上海作为一个城市，对于后两个矛盾是鞭长莫及的，而供求矛盾在相当长的时期内是无法平衡的，所能做的只有通过“缓释胶囊”来延后需求的爆发、抑制房价的疯涨。新城控股高级副总裁 欧阳捷

　　如何缓解供求矛盾？其实供应与需求就是硬币的两面，只要加大供应、压缩需求，自然就可以缓解急症了。上海新政完全反映了这个逻辑，政策文件开门见山地提出“居住为主、以市民为主、以普通商品房为主”的思路，这就反映了三个核心目标：抑制投资投机、排斥外来人口、减少高端住宅。但这显然是治标之术，缓解急症的。

　　治标之术缓解急症

　　从增加供应的逻辑来看，上海只说增加土地供应，却没有具体的供地计划和措施，这是因为上海几乎无地可供，上海有大量农用地（佔全部用地的49%），但真的需要这样多的农用地吗？若要把农用地转为建设用地，就必须修改土地利用总体规划和耕地保护规划，这就涉及到耕地保护红线的国策，变得非常困难。

　　不能增加土地供应，就只有在现有土地上增加中小套型与提高容积率两条路，所以增加中小套型的政策就出来了，中小套型多了之后，火爆的土地市场会降温，因为中小套型的地块很难做高端产品，房价上不去，地价自然也就上不去了。但这次楼市新政里面没有提高容积率的提法，上海还是在追求城市品质与住房的舒适性，在居住基本条件还没有满足、又无法缓解供求矛盾的情况下，难道容积率不可以稍微提高一些吗？

　　祭三招压缩住房需求

　　从压缩需求的逻辑看，无非是提高购房门槛来减少购房人群。路径有三方面：

　　一是抬高外来人口购房的资格条件，不是“以市民为主”么？外来人口就让路吧，包括延长在上海工作生活时间，继续限制外地单身购房，严格审查缴金情况，严格检查单位缴金（提高单位劳动成本、挤出低端企业），延缓居住证发放时间并提高资格条件，这些都可以或明或暗的帮助提高外来人口的购房门槛。

　　二是提高居民资金实力要求，因为要“以居住为主”，改善型也要放一放了，没钱的人就别想买了。有人想借钱买房，对不起，不可以！您要承诺首付款是自有资金，或许还要证明您的钱不是洗来的？如果虚假，就要纳入失信行为纪录，如果未来想在上海一直呆下去，没准儿什么时候就被揪了尾巴。

　　三是对企业购房转让做了限制。这次专门提出企业购房再次上市交易要达到三年以上，意思是要买就先在手上放三年，看看您能不能撑得住！但这其实是开了一个很大的窗户，如果有人註册公司，合伙买上十几套房子，三年之后就可以出手，似乎比个人买房还要宽松，何况还可以卖给不限购的人呢。

　　那么，未来上海房价疯涨会不会降温？答案是肯定的！未来供地增加更多中小套型，整体房价会被平均。越是高端的住宅需要的首付比例越高，拿得出大额现金的人越少，高端住宅价格也很难继续拉涨了，政府会很高兴地看到住房整体均价暂时不会上涨，甚至可能微微下跌呢。当然，单价是不会下跌的。

　　房价上涨势头未衰竭

　　房价真的不会下跌么？当然是真的！上海政府比我们想像的要聪明得多，如果房价下跌，还用得?出台这样的政策吗？比如，住房限购严厉，公寓的机会就来了，公寓的价格也会水涨船高，跟上资产价格重估的脚步。再比如，上海房子买不了，周边城市的房子也有了更多的机会，其实这不正是上海政府想要的挤出效应么？

　　限制性政策意味?房价真的还不到下跌的时候，或许有人会说三四线城市不是也下跌了吗？三四线城市房价的拐点其实在于供求关系的逆转，什么时候特大、超大城市人口也停止增长了，并且供应充足的时候（不知道我们等不等得到那一天），或许房价才会停止增长，不过除了东京，世界上的大都市似乎都没有出现这一天，尽管房价会有波动，还是在顽强上涨的。