运输及房屋局局长张炳良在特首施政报告发表后会见记者，说政府已经成功驯服楼价，记者问他：“为什么楼价没有大跌？”言下之意就是楼价不大跌就不算驯服楼价，张炳良以反问来回答，大意是“如果楼价大跌，是不是更多人会买楼？”
是的，张局长的观察是正确的，去年楼价平均上涨3%，与推出双倍印花税前的高峰期比，则下跌4%。这是很理想的政绩，楼价大幅下跌实际上对谁也没好处，楼价大幅下跌时，根本没有人愿意买楼，市民不敢买楼，谁得益？地产商也不会在楼价低迷时大量推出楼房到市场，甚至会停止，放慢兴建房屋的速度，2003年的经验，记忆犹新。
“辣招”已成功驯服楼市
楼价维持在低幅度的起落，有心置业的人不必太担心楼价会崩溃式的下跌，会乘目前利率特别低的条件入市买房屋，满足当业主的愿望。地产商也会在仍然有利可图的情况之下推出新楼盘到市场，参与买地建新楼的活动。过去几个月，地产商推出多个新楼盘，销售成绩都很好，也多是自用的买家，没有炒家，这是最健康的发展，特区政府应记上一功，也应该多多向市民宣传这个政绩。
可是，在立法会里，民间的论政者都犯上同一个错误，他们都认为只有楼价大跌，市民买得起楼，那么才能说是成功的房屋政策，这绝对是错误的。这群人忘了他们在多年前努力地追打、攻击董建华的房屋政策，导致楼价大跌，许多人破产，许多人烧炭、自杀。当时，这些人甚至要求政府拿钱出来扶助那些因买楼而面临破产者，楼价大跌时这群人要当救市英雄，楼价升时又想当打压楼价英雄。
现在，楼价不升不跌，的确算是驯服了，是好事，但是，未来呢？
今年特首在施政报告中说，政府接受长期房屋策略委员会建议的建楼目标是十年建47万个单位的住宅。为什么是十年47万个单位，而不是每年4.7万个单位，学当年董建华那样说：“今后十年，每年建八万五个单位”。
是的，董建华能每年建八万五千个住宅单位，因为董建华一上任，港英政府最后一位总督彭定康已经为他留下足够兴建85万个住宅单位的土地。目前，梁振英手上可没有足够兴建47万个住宅单位的土地，必须努力地寻找。因此，才有所谓插针式的公屋兴建蓝图。根据张局长向记者所透露的资料，今后五年，政府能兴建8万个公屋单位，私楼的落成量估计6万8千个单位，加起来，仅14万8千个单位，平均每年不足3万个单位，更何况私楼的建筑速度可快可慢，地产商会因应市道的变化而改变。如果今后五年建不到15万个住宅单位，第二个五年的建筑量就必须大幅增加才能达到十年建47万个单位的计划。简单算一算，第二个五年得建32.2万个住宅单位，每年建6万4千个住宅单位，与当年董建华提出的“八万五”已很相近。如此排山倒海的兴建，会不会再爆发一次楼价崩溃的危机？更何况，五年后的买楼贷款利率是否还能保持目前的超低水平。换言之，五年之后的事，变数依然很高，未来五年，政府所能供应的，的确每年不足3万个住宅单位，这样的供应量，对楼价而言，起不了压力的作用。这也是为什么政府决定仍维持打压楼价的“辣招”不变。
目前，最大的挑战不在建屋，而是寻找土地。董建华一上任，有彭定康为他预留的土地储备。目前，特区政府手上的土地储备非常有限，需加倍努力开发。而且，也不应该只为这一届政府，为未来十年的需求准备，应该放眼未来20年、30年，为更长远的将来寻找土地储备。道理很简单，在可预见的将来，香港人口依然会大幅增加，包括长住人口与暂住人口，也即是旅客，香港在长远的未来需要大量可以兴建住宅、商场、酒店、办公楼、学校，公共设施的土地。
供应不足令撤“辣”难行
香港不是没有土地，而是土地的用途与规划，人口密度比香港高的新加坡，每人平均居住面积比香港多一倍，有人说新加坡没有山，全国一片平地。但是，平地可以建房屋，山上也一样可以建房屋，香港夜景享誉全球，香港夜景之美就是房屋沿山而建，夜晚时的灯光美极了。
改变土地用途要很努力地进行游说，以理说服各式各样的反对者，同时平衡各方的实质利益，特别是金钱上的利益。
作者为资深评论员，博士
