机构买家增多 深圳楼市大宗交易额逾250亿

　　大公网1月23日讯（记者毛丽娟）全球房地产服务上市公司高力国际昨日下午在深圳对2017年及2018年深圳房地产市场进行回顾与展望。 高力国际透露，整层、整栋出售，成为去年深圳楼市大宗交易一大特点，其统计数据显示，去年这种大宗交易成交额超过250亿元，成为历年来最高的一次，机构买家成为成交的主力军。 

　　机构买家整栋、整层交易 

　　去年四季度，位于龙华的红山6979商务公寓和写字楼部分，分别出现了整售，交易额达到40亿元，涉及面积7.3万平方米。去年一季度，秋铭投资则以98.5亿元买下了光明峰荟12.5万平方米的单位。 

　　高力国际统计数据显示，去年深圳楼市大宗交易金额逾250亿元，建筑面积约30万平方米。 

　　具体到物业，商业商铺的大宗交易最为活跃，主要买家为投资公司；写字楼和公寓的成交量明显增加，主要买家为自用实业公司及基金；工业园的成交量有所减少，但价格明显升高。 

　　深圳中原地产、安居客统计数据显示，2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万平方米。 

　　高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠表示，大宗交易买家以外地机构客为主，购买用途多为自用，一是企业进驻深圳的需要；二是看好深圳未来的发展前景。买家中，不乏政府部门购买用来作为人才住房。开发商开始逐渐转变策略，从散售向整售转变，这也是去年大宗交易增多的一大原因。 

　　高力国际判断，粤港澳大湾区的框架和背景下，深圳的经济将持续迅猛增长。2018年至2021年的新增供应总量将超过600万平方米。自2018起，新增供应的重心将由福田向南山和前海转移。深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期，新增供应将在未来两年内达到历史峰值，但由于本土及国际的优质企业纷纷扩大在深圳的规模或是选择将华南总部迁移至深圳，需求仍然呈现活跃。 

　　深圳甲级写字楼新增供应达到历史峰值 

　　深圳市2017年录得自2004年最大量的新增供应，共计104万平方米（1,120万平方英尺）。市场同时也显示出了惊人的吸纳能力，至2017年年末，全市平均空置率同比下降3.4%至13.5%，净吸纳量超过一百万平方米，是过去十年深圳市平均净吸纳量的三倍有余。 

　　截至2017年年底，深圳市写字楼市场的平均租金为230.7 人民币每月每平方米，同比增长9.6%。罗湖区年内平均租金同比上浮8.0%至218 人民币每月每平方米；福田较去年有着显著的上浮，同比攀升13.7%至268人民币每月每平方米；南山区的甲级写字楼的平均租金同比增长3.0%，至175 人民币每月每平方米，前海片区则因部分项目入市一年去化率不理想而出现租金大幅调整的情况。至2017年年底，前海出现部份案例租金下迭至100元每月每平方米以内, 导致平均租金为105.9元每月每平方米，同比下滑37.7%。 

　　租户市场中，以科技和金融为深圳市甲级写字楼租户的主导产业的局面自2017年下半年开始被打破。租赁市场已变得日益活跃与多元化。高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆指出：愈发多的本土的，以及国际知名的来自房地产、专业服务、先进制造、零售、以及教育行业的租户因新设立办公室或业务扩张而对办公空间产生需求。 

　　总体而言，其预测深圳市的甲级写字楼市场的平均租金会在2018年稳中有升，同比2017或有2%~3%的涨幅；随后由于2019年大量新增供应，尤其是前海片区的新增供应，全市租金受下行压力，应有较明显的降幅。 

　　周之惠表示，租金在2020年会回升，之后呈平稳上升的趋势。短期内，罗湖区因区内缺少新增供应，其租金应维持相对稳定。未来三到五年，福田将继续保持全市最高租金，其租金预计将在2020年突破300元每月每平方米。因为大量新增供应的入市和楼宇品质的整体提升，外加受强劲市场需求的支撑，预计南山（除去前海片区）或在2018年年内实现6%以上的租金增长率。 

　　截至2021年，南山租金或将赶超罗湖。前海片区的租金则和基建的完善程度紧密相连。高力国际预计，在主要地铁线路于2020年完工和投入使用之前，其租金应维持较低的水平以吸引租户，维持低空置率。该片区租金或在2020年因11号线延线完工而有大幅度上升。