[神州楼市观察]调控成效初显 泡沫爆破机会不大

部分热点城市环比楼价增幅有所回落，楼市调控成效正在显现。资料图

　　大公网10月26日讯 （记者倪巍晨、卢静怡、毛丽娟）从国家统计局公布10月上半月15主要城市的房价数据看，部分热点城市降温明显，环比楼价增幅有所回落，楼市调控成效正在显现，但在“因城施策”政策基调下，长远调控成效仍有待观察。市场相信，若房价成交继续高烧，也有后续的政策应对。有关房地产泡沫爆破的忧虑，分析相信，在政策有序调控下，内地楼市泡沫爆破的概率不大。

　　中原集团研究中心日前公布的统计数据也显示：在10月过去的23天里，全国主要的54城市合计签约商品房住宅19.13万套，较9月同期签约的21.69万套，成交量环比跌幅达12%。而上周（10月17-23日）54城市合计成交量仅5.84万套，这也是三月以来的第二次单周跌下6万套成交量。

　　然而，撇除10月上半个月的数据，国家统计局日前公布内地9月份的房价数据仍创新高。外电综合该数据的结果显示，9月70大中城市新建住宅销售价格同比升11.2%，连续一年上涨且涨幅为2011年该项数据公布以来新高。虽然其中或涉及限购政策公布前市场“抢购房”的现象，但情况仍然值得关注。

　　提高购房门槛控制杠杆

　　苏宁金研院宏观经济研究中心主任黄志龙指出，本轮调控主要从提高购房门槛、控制杠杆等层面，防范房地产市场出现失控。房地产贷款主要源自银行部门，一旦市场失控将造成比去年股灾更大的经济及社会影响，因此本轮调控很有必要。

　　广东省房地产行业协会秘书长王韶坦言，在社会流动性相对过剩而又缺有效投资渠道的情况下，房地产成为少数可行投资目标。他认为，社会资金过多流向房地产业，将加大经济转型升级发展的难度，增加经济运行中潜在的金融风险。若不加以重视，不仅影响到行业发展，也将影响经济发展和社会稳定。

　　黄志龙忧虑，部分热点城市楼市泡沫显而易见，特别是去年以来一些房价大幅上涨的城市，其泡沫问题更为严重，一旦泡沫破灭，将对中国经济等特别是居民消费造成致命打击，亦会对地方财政收入构成较大压力。上海中原地产市场分析师卢文曦解释，房价涨幅太劲，一旦市场下滑，波动就会加剧，在楼市杠杆较高背景下，更易引发市场心理压力，更有甚者会触发金融市场风险。不过，上海地产经纪行业协会理事会轮值会长、中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸强调，只有当社会迅速进入老龄化、实体经济全面下滑，且汇率出现大幅调整时，楼市才有崩盘之虞，目前看中国楼市泡沫破裂的概率不大。

　　加强各项政策执行力度

　　刘天旸指出，个别区域、个别开发商，或个别不良贷款的个人虽会出现资金断供等问题，但随着城市化不断推进，以及中国经济的不断增长，房地产市场整体崩塌不可能出现。客观而言，楼市存在泡沫是正常现象，关键是看决策层对泡沫大小的控制是否有效，“本轮政策管控及时有效，料会逐步达到稳房价的效果。”

　　专家们普遍表示，总体上看，一线和部分热点二线城市楼市调控的成效正在显现，但由于调控政策出台时间较短，后续市场走势还需继续观察。下一步应当强化落实地方政府主体责任，保障居民基本住房需求，加大居住用地和商品住房供应、资金管控等各项政策措施的执行力度，促进房地产市场平稳健康发展。

　　卢文曦建议，房价过热城市除增加土地供应外，还应重视开发商和居民对房地产杠杆的使用，市场交易秩序的监管，及房地产税等政策亦是可选工具。交银金研中心高级分析师夏丹认为，除已推出的限购限贷、整顿土地市场外，对开发商资金开展监控等均是备选政策。

　　“楼市调整堵不如疏。”王韶认为，通过限购限贷等行政手段抑制房价过快上涨不是根本之道。“由于城镇住房总体短缺的时期已经过去，住宅产品供需关系不平衡体现为结构性短缺，一线城市及人口流入较多的部分二线城或许供应不足，而大多数三四线城市及部分二线城市仍面临较大的去库存压力。”他建议，旅游休闲地产、养生养老地产、健康娱乐地产、文体创意地产等新型地产，拥有较大的市场空间，可以作为房企转型发展的重要方向。

　　调控或致明年经济增长放缓

　　【大公报讯】此轮调控对中国经济带来如何的影响？国家统计局新闻发言人盛来运认为，影响不能夸大，走势仍有待观察。市场人士则认为，明年物业销售或放缓，经济增长将不会出大起色，或会出现放缓情况。

　　国家统计局新闻发言人盛来运在日前的发布会分析称，因为这一轮的调控是局部的调控，主要集中在一线城市和少数二线城市。短期来讲，对这些热点城市的商品房销售和投资，甚至对经济都会带来一定的压力。但他也强调，本轮房地产对经济的影响不能夸大，因为“从这些角度来看，对全局的影响不像想像的那么大，而且后期的走势有待观察。”

　　瑞银证券大中华区首席经济学家汪涛认为，此轮调控与2011年有所不同，政策着眼点主要是控制恐慌情绪，防止泡沫扩大，分城施策而非全面打击，政策影响比较温和，不会导致崩盘。她虽预计年内房地产投资增速或仍能维持在5%至7%左右，对经济增长有一定支撑作用。全年有望实现6.7%的增长。但随着明年销售放缓，房地产投资对经济增长的支撑作用下降，明年经济增长将放缓至6.3%左右。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌估计，热点城市的成交量可能会骤然下降，部分非热点城市也会受到连带影响。房地产市场将会明显降温，并“拖累”宏观经济的相关指标。因此，四季度的经济数据恐不会有太大的起色。明后年的经济则可能进入缓冲期后的平稳阶段。

　　沪投资客蜂拥昆山花桥

　　【大公报讯】记者贺鹏飞报道：上海房价快速暴涨，吸引大量购房者到花桥购房。去年下半年开始，花桥房地产也重新开始活跃。随着上海楼市限购政策的持续收紧，一些无法在上海继续购房的投资客也“外溢”到花桥，上海一些房地产中介甚至专门制作了花桥购房指南，鼓励投资客到花桥投资置业。

　　花桥是江苏省昆山市辖镇，花桥人老沈表示，“到花桥买房的大部分人还是上海人。”老沈因子女逐渐长大，打算换套面积更大的房子，他手持100多万元积蓄，原看中一套实际面积多达220平方的新房，但由于妻子认为所处位置非常偏僻而坚决反对，在多番犹豫下，目前花桥的房价已由他当时的约7000元一平米，暴涨至接近2万元，顶级的项目甚至迈向3万元。他观察所得，目前大部分已售出的单位都处于空置状态，判断从上海来的投资客比“刚需族”还要多。

　　房价的暴涨也吸引更多开发商进入花桥，这可从今年7月15日昆山举行年内的首场土拍吸引30多家开发商参与，其中一幅商住地块经1000轮报价溢价逾两倍成交可见一斑。

　　老沈慨叹，目前手持的100万元现金所能买到的住房面积已经愈来愈小，从长远看来，花桥的房价一定会大涨。

　　炒房客：未及2011年限购狠

　　【大公报讯】记者丁春丽、毛丽娟报道：“这次限购颇为宽松，没有2011年的限购狠！”经历两次限购的济南资深“炒房客”何女士说。

　　何女士表示，2011年的限购令最严格，规定“本市及非本市户籍居民家庭只能在市区范围购买一套新建商品房”，当年她只好将投资方向转向公寓和商舖。本次限购“本地户籍家庭限购三套住宅，外地家庭限购一套”。被她称为是“限三禁四”。她虽被禁止投资购买住宅，但她仍采取观望态度。但深圳的陈小姐在今年“3．23楼市政策”后满以为疯涨了一年半的市场能歇一歇，但一线城市仍如脱繮野马往前狂奔。今年7月她在深圳华侨城看中一套120平米、报价750万元的二手房。她心里的价位是700万元，但反覆还价直至“十一”前一天业主仍不松口。“也许我辛苦一点，750万也可以买下来，但我心里肯定是不痛快、不开心的。”陈小姐说。10月初“深八条”出台后她彷佛又活过来了，她形容为像在汪洋大海里抓住了一根“救命稻草”，不知道有没有用，但起码心没那么慌了。她感叹：“我们已经被房价牵着鼻子太久了！”