据此,军队房地产的权属属于中央军委,“变更登记”的前提是原有土地使用权和房屋所有权已有登记,“变更登记”必须到“地方人民政府变更登记手续”。资料图：解放军驻藏边防部队修建的第四代新式营房。
笔者认为以下四个法律问题值得引起军队领导和实施普查工作的全体人员的重视。
一、依照物权法和《军队房地产管理条例》的规定,查明全军房地产权属登记现状,重新办理军队房地产物权登记
实施“两项普查工作”必须认真学习贯彻我国2007年10月1日施行的物权法。该法第一条规定:“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法”。第二条规定“因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产”。据此,军队基本建设项目和房地产资源,只要发生权属变动的民事关系,即受物权法调整。该法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。按该规定,军队房地产必须依法办理登记手续。中央军委颁布的《中国人民解放军房地产管理条例》(〔2000〕军字第26号)对军队房地产登记也作有相应规定。第三条规定“军队房地产的权属归中央军委,其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权,由总后勤部代表行使”。第四十八条规定:“军用土地使用权和房屋所有权经批准向军外转移的,军队房地产使用管理单位必须到房地产所在地县级以上地方人民政府办理变更登记手续”。据此,军队房地产的权属属于中央军委,“变更登记”的前提是原有土地使用权和房屋所有权已有登记,“变更登记”必须到“地方人民政府变更登记手续”。
但是真正的法律问题是,由于《中国人民解放军房地产管理条例》施行在物权法之前,条例并未规定登记是不动产生效的前提条件,对有关土地和房地产登记的规定也太原则,缺乏操作性。因此,在实践操作中存在很多问题:一是长期实际占用,从未办理物权登记。这种情况主要是在偏远山区、边疆地区以及远离城市农村等自然条件恶劣地区,军队长期实际占有使用,并且建设有营房营产等建筑物、构筑物,但是由于种种原因一直没有办理国有土地使用权划拨手续,没有办理土地使用权证,也没有办理房屋产权证。二是权属争议多发,等待行政裁决确权。这种情况主要发生在城乡结合部或者城市市区,由于新中国成立后我国房地产经历了不同的历史时期,导致房地产权不够清晰,权属证据资料不够完备,未能形成严密的证据链条。再加上近年来房地产行业高速发展,相关利益主体权利意识开始觉醒,房地产权属争议持续多发频发。依照土地管理法,权属争议应当首先由人民政府行政裁决,裁决确权后方能办理权属证书。三是张冠李戴登记错误,法律风险成倍放大。虽然军事法规和总部军事规章中明确规定,军队房地产权属属于中央军委,由总后勤部代表行使。但是由于在具体办理物权登记手续时,均由全军各“军队房地产使用管理单位”办理,地方政府登记机关错误将“军队房地产物权权利人”登记为“使用管理单位”。在对外的军队房地产租赁、转让、合作开发(联建)、承包等民事流转中,“使用管理单位”因持有相关军队房地产权属证书,不但自己以权利人自居,不履行“报请总后勤部审批的义务”,而且第三人也基于对军队房地产权属证书(物权登记)的合理信赖,错误认为“使用管理单位”就是真正意义上的合法权利人,从而与其签订军队房地产流转合同。
全军两项普查工作要严格执行军委范长龙副主席关于“切实摸清底数”的指示精神,不仅要摸清全军房地产和基本建设项目的准确数量规模,而且要摸清存在权属争议或者长期占有使用但并未登记的军队房地产的规模比例,更要摸清未办理登记或不能办理登记手续的原因和障碍,以便清理时根据不同情况采取相应的对策。
