居屋成功配地 觅地工作莫停
咨询文件提出，未来10年公营房屋单位数目应至少需要有28.2万，公屋和居屋比例会保持弹性。事实上，除了广受基层市民关注的公屋外，未来的居屋供应量同样备受希望尽快置业的市民注意。
观乎早前推出的白表免补地价二手居屋计划，首批中籤的2,500名市民中，最终放弃资格的只有3名，可见市民对居屋的需求是何等庞大。为满足市民的需要，政府加快兴建居屋速度已是刻不容缓，就此，笔者有以下建议：
1）新居屋配地成功 整体供应还需努力
居屋向来都是中下层市民“上车”的首选，自政府决定復建居屋后，今届政府几经努力成功配地，2016年开始后4年有1.7万间新居屋就会陆续供应。然而，要保持居屋持续稳定供应，政府仍要确保有新的土地供应，觅地工作不可停。
延长楼花期 容买家“输打赢要”
2）因应市况检讨“白居二” 考虑调节配额
“白居二”的目的，是要加强居屋二手市场的流动性。在“白居二”推出前，居屋二手市场基本上是封闭式运作，合资格但又并非居于公屋的买家，如欲购买居屋，原业主必须“补地价”，并将成本转嫁买家。近年绿表买家欠购买居屋的兴趣，结果令居屋二手市场犹如一潭死水。
“白居二”名额共5,000个，分两期推出，目的就是减低对楼市的影响，以免一下子有太多买家涌入市场。首批名额甫推出，即获超额申请，亦有不少成功申请者陆续入市，证明计划对用家是有一定的吸引力。现美国正酝酿退市，一旦落实，难免会冲击本港金融及地产市场，居屋楼市亦自然不会倖免。市民入市时固然要审慎，政府需要做的，是密切注视市况，评估是否有需要调整名额数目。
3）加长预售楼花期
新一批在2016/17年落成的居屋，会提前24个月在明年底出售。这批居屋，早已成功配地，并已开始兴建，绝无可能“烂尾”；既然如此，政府大可把预售楼花的期限再延长至3至4年，避免合资格的准买家们因担心楼价持续上升，而盲目争相涌入私人楼市。
可能有人会担心，提供太长的楼花期，当楼价因不可逆转的理由下跌，随时令买家大失预算；笔者认为，既然居屋本身就是资助房屋，政府何不多走一步，在市况逆转的情况下，若中籤的合资格买家希望放弃购买，政府只收取其已付的订金即可，不要追回楼价的差价。简而言之，容许买家“输打赢要”，让合资格市民更加安心。
4）引入私人发展商 加快居屋兴建速度
不过，“白居二”和“延长楼花期”两者都是“治标”之法，要“治本”，始终是加大和加快房屋供应。现时居屋兴建期连各类审批程序，一般最少需要4至6年，要加快供应，就必须对症下药。香港大学房地产及都市经济研究中心几位学者就曾分析超过50项从1989至1998年落成的居屋工程项目的成本数据，发现私人机构参建居屋计划比房署沿用的建屋模式更快及更便宜，成本下降达40%，并且不会影响质素。可供考虑的私人参建居屋的模式最少有3种：
（一）政府拨地，由私人发展商全面兴建居屋屋苑：私人发展商以价高者得方式竞投工程，政府在投标上订明落成后单位的回购价，即使日后楼市上扬，发展商亦不能抬价；若要保障利润，发展商必会尽快完工，将单位售予房委会指定合资格买家，取回投资额，并租售屋苑内非住宅设备，如商舖和车位等；只要控制好成本，发展商应仍有利可图。政府亦要委託独立的合资格人士全面检查施工质素，确保落成的房屋合乎标书要求。
私人参建 混合发展细价单位
（二）混合发展：政府卖地予私人发展商，由发展商兴建私人屋苑，其中保留某数量单位供政府编配给居屋合资格人士。做法是在卖地条款中规定，工程竣工后，政府以预先订定的价钱，随机抽出一定百分比的单位，如百分之三十，以配售予合资格买家。这种做法特别适用于限呎楼及“细价”单位，除因购买这类单位大都属相近社会阶层人士外，安排亦可确保单位与其他由发展商出售单位的质素一致。
（三）政府卖地，私人发展商兴建私人屋苑，在旁替政府兴建居屋单位和设施，发展商可将两种在同一地皮上的房屋清晰分开，并兴建不同入口，以作区别。其实以往不少私人发展的商业或住宅楼宇，都会按政府要求加入兴建公共设施以换取较佳的卖地条件，做法行之有效，值得参考用于加快发展居屋。
只有增加房屋供应，才是解决房屋问题的“王道”，不管是哪一种房屋，公营还是私人，同样要有充足的供应，价钱方会下调。期望社会各界摒弃短期思维，以实事求是的态度，解决房屋问题。
（笔者特此申报现任职的公司，于2002年居屋停建前曾参与私人参建居屋计划。）
原文转载自《经济日报》
