【本报记者 林惠芳 梁颖贤 陆香明】启德港人港地打响头炮，中资的中海外（00688），以市场预期上限价共45.4亿元包办两幅限制多多的港人港地，平均每呎地价约5170元。发展商表示，两地总投资额约90亿元，地皮属市区靓地，邻近未来沙中线启德站，而地皮限制已计算在地价之中，观乎现时海外买家比例不高，所以不担心销情，楼盘料3至4年后“面世”。测量师估计，项目落成后实用呎价料1.2万元，若以每伙实用500方呎计，入场门槛达600万元，肯定是中产港人港楼。
挟沙中线及邮轮码头等优势，港人港地意外地受发展商欢迎，上周五共获29标书，涉及17组财团。地政总署昨日为两地结果揭盅，同样为市场带来惊喜，两地由中资背景的中国海外（00688），击退长实（00001）、新地（00016）、恒地（00012）、华懋及南丰等多家本地姜，以进取价各22.7亿元一举摘下，其中规模较小的启德“1H1”地盘每呎地价达5428元，比市场最高估值多出1%；规模较大的“1H2”地盘每呎地价4913元，距估值上限仅约8%，在限量、限出售对象及布局等诸多条款下，作为“白老鼠”的启德港人港地造价实属理想。
游伟光直言不担心销情
中国海外地产董事总经理游伟光表示，两幅港人港地总投资额约90亿元，位处于很好的市区，项目处于启德发展区，挟未来沙中线优势，更是最近启德港铁站的两幅地，拥有便利交通。虽然两地有港人港地条款，但公司竞投时已经考虑有关因素，并计算在地价之中，观乎现时海外买家只占成交量约10%，买楼的以港人占大多数，所以并不担心项目销情，他预计项目可于3至4年后发售，届时按市况订价，单位数目各不少于545及600伙。
高纬环球大中华区评值及专业顾问部董事张翘楚表示，两地挟沙中线兼市区优势，相信已抵销了港人港地条款影响，地价理想属预计之内。资深测量师陈东岳预计，项目落成后实用呎价料达1.2万元，建筑呎价约9000元，倘若以项目限建单位数量推算，每伙实用面积约500方呎，即入场费约600万元。
韦坚信测量师行估价部董事林晋超感叹，两地“面粉价”达5000元，若连同建筑成本及利息开支等，意味落成后每呎售价超过1万元，担心普罗市民不能够受惠港人港地措施。美联物业东南九龙区董事郭玉满说，受港人港地效应催化，遥遥相对的誉．港湾逾120伙放盘业主立即亢奋，并收窄议价空间，由8%缩至3%，有业主更看好区内后市索性卖转租，但暂时没有封盘。
两年共五度夺取住宅地
事实上，中海外于过去两年一直积极投地，连同今次两幅港人港地，已成功摘下5幅住宅地皮，每幅出价均非常进取，其中于2011年于拍卖场以5.79亿元投得的九龙塘又一村海棠路豪宅地，每呎地价达15742元；去年更以25.38亿元投得香港仔鸭？洲径住宅地皮，每呎地价高见11044元，贵绝香港仔，此外，该集团对重建项目亦感兴趣，去年就成功投得市建局马头角北帝街／木厂街项目。
