大围站两招诱财团竞争

　　图：港铁于前日接收23家发展商递交该站发展意向书后，昨日即闪电进行招标程序，下月13日截标

　 　总投资逾200亿元的马铁大围站上盖商住项目，港铁（00066）在截收意向书翌日即神速推出招标，为争取更多发展商参与入标，以降低再流标风险，政府 既大减项目补地价逾18%，和港铁放弃收取入场费外，港铁又提出两个入标方案予发展商选择，其中港铁保留商场拥有权方案，更令发展商的补地价负担降至不足 30亿元，以吸引中型发展商组财团，力抗超大型发展商。/大公报记者 林志光

　　政府即将公佈下季推地招标详情之际，为免原编定本季推出大围站上盖项目招标的计划落空，港铁于前日截收23家发展商递交该站发展意向书后，昨日即闪电进行招标程序，下月13日截标。

　　新批补地价降至逾103亿

　　由于政府为提供足够建屋土地供应，已不再执著计算地价准则，据瞭解，该项目的新批补地价逾103.56亿元，较两年前流标时所批的约127亿元补价，降低约18.5%，每尺楼面补价约3832元。

　 　发展商今次对该项目初步的发展意欲空前热烈，23份意向书来自公司规模大小不同的发展商，港铁也欲透过较灵活的招标条款，增加发展商的入标意欲数目，遂 既不要入场费，又从前年的单一方案，演变出两个方案，以迎合不同发展商需要。前年方案是港铁承担40亿元补价，但要取回商场一半拥有权。

　　方案二港铁承担商场75亿

　　今次方案一是港铁放弃整个项目的拥有权，连其钟情的商场部分也不要，但发展商则承担所有的发展成本，包括逾103亿元的补价金额。方案二则是港铁要取回商场部分的拥有权，但就会承担75亿元补价费用，作为商场的补价及补贴发展商负责商场建筑费的费用。

　 　无论哪个方案，有别于以往做法，港铁均要求发展商在项目总售楼收入超过总发展成本70%，便要启动分红机制，分红比例最少要15%，发展商可建议更高。 换言之，发展商要冒即使项目未达收支平衡，也要倒贴分钱予港铁的风险。发展商也可同时就两方案交建议，最终由港铁拣选一个为公司带来最佳财务效益的方案。

　　港铁发言人不评论有关入标方案内容，只称，公司会因应不同项目的特性，制定不同的招标条款。不过，消息人士指出，港铁今次所定条款，只是回应近期市场变化及业界要求，冀能在条款内容上增加弹性及可调节空间，让更多对项目有兴趣的发展商，可灵活地按其不同投资策略入标。

　　有发展商表示，今次开列的条款，较前年有选择，或吸引较多发展商愿加入竞争。两方案最大分野是发展商对商场未来价值的看法，及是否执著于一定要持有商场拥有权不可。

　　对于?重拥有投资物业收租的如新地（00016）、长实（00001）、琣a（00012）及新世界（00017）等超大型发展商，该商场是极具战略地位及投资价值。

　　然而，对一些以卖楼为主的中大型发展商如南丰发展、丽新发展（00488）、资本策略（00497）及永泰地产等，它们在权衡发展效益下，应不会过分看重商场部分。

　　发展商取捨商场成关键

　 　至于从投资成本考量，方案一的总投资可高达250亿元，能独吞此巨无霸的发展商或财团也应寥寥可数；即使是方案二中，港铁虽负责逾72%的补价支出，令 发展商要承担的补价减至约28.56亿元，但计及要承担之后所有建筑及利息等费用，估计总投资额也近140亿元至165亿元之间，相信有入意向书的中小型 发展商及部分大发展商，也要合组财团才有能力应付。其中有份入意向书的太古地产（01972）称，对项目有兴趣，如入标，将是独资进行。

　　至于早前明言觊觎大围站上盖项目之商场，并且递交意向书的领汇（00823），现今观之，只何寻找其他财团作合作伙伙，并且选择方案一入之标了。