大卫：适时出招再遏楼市

　　图：政府在新居屋规划方面宜因应市场变化作出调整，增建面积数百方呎的一、两房单位，以解市民燃眉之急

　　近月本港楼市持续升温，差饷物业估价署的整体楼价指数与中原地产的二手楼价指数相继破顶，尤其是欧央行刚刚宣布进一步减息与购买抵押证券，估计放水规模接近一万亿美元，全球资产泡沫进一步吹胀，当局要提高警觉，适时出招再遏楼市。

　　欧再放水近万亿美元

　 　根据差饷物业估价署最新公布的楼价指数，七月份再创新高，见二五五点六，按月上升百分之二点二，较六月份百分之一点一的升幅为大，累计首七月楼价指数上 升百分之四点三，而中原地产的二手楼价指数同时再度破顶，报一二六点九四，今年升幅扩大至百分之六点七，确认楼调调整已结束，重现上升周期。

　 　楼价重踏升轨，与住宅新供应尚未到位、超低息环境持续及欧日等发达国一再放水有关。欧央行前日刚宣布将再融资利率与隔夜存款利率分别下调至零点零五厘与 负零点零二厘，同时计划购买欧洲银行发行的资产抵押证券与担保债券，目标将欧央行资产负债表规模回復至一二年初的二万七千亿欧元水平。由于目前欧央行资产 表规模为二万亿欧元，换言之，这轮放水规模将达七千亿欧元，相当于九千亿美元，担心全球资产泡沫无可避免进一步吹胀。

　　新居屋宜多建细单位

　 　事实上，过去数月本港二、三、四百万元细价楼成为疯抢对象，以七月数据为例，面积四十方米以下的单位，楼价指数升幅为百分之二点五，比整体楼价指数高出 百分之零点三。在楼价迭创新高之下，市场购买力本来追不上，但买家为了圆“上车梦”，只有购买单位面积较小，形成细价楼有价有市。

　　君不见新楼盘之中，实用二百馀方呎的蚊型单位特别抢手，表面上这些单位涉及金额数百万元，但实用呎价一点不便宜哩！

　　去年本港结婚宗数五万五千，而公私营房屋落成量不过是二万个，可见住屋供需严重失衡，细价楼价格急升是有其因由。

　　为今之计，除了继续增推土地，保持长远稳定住宅供应之外，当局在新居屋规划方面也要因应市场变化作出调整，集中火力增建面积数百方呎的一房或两房单位，以解市民燃眉之急。

　　可研究开徵附加利率

　 　另外，当局要有做好再出招遏楼市准备，如调高额外印花税与买家印花税率。最近有学者建议针对长期的超低息环境而开徵附加利率，即在现有银行按揭利率之上 再加四分一厘至半厘的附加利率，用意遏抑楼市过热，当楼市逆转下跌，所收取附加利率款项便会退回业主，协助度过楼市低潮期。在欧日等发达国不断放水之下， 上述附加利率构思值得考虑。