新盘隐性涨价二手房价涨幅有所扩大
有购房人发现，近期新盘销售人员不像以前那么热情了。市民周女士看好了通州新城运河边一套小户型，由于小户型总价低，想买的人多，为了能顺利选上房，有购房人主动“打点”销售人员，“像我这样踏实等着开盘的自然不受待见了”。
近期，该项目开盘，当天便宣告售罄，周女士未能如愿。
买房过程中，周女士还有一个明显的感受：不少开发商在隐性涨价。“听着均价挺合适，仔细一问，不包括每平方米3000元精装修，可这精装修都属于强买强卖，实际上就是变相涨价。”
原来，受政府“限价”影响的项目在逐渐增加入市后，部分项目用“不包括精装修”等办法提高了销售价。即使除去隐性涨价，今年二季度新建住宅成交均价也比一季度有所上涨。
二手房方面，自京版“国五条”落地后，二季度整体市场处于调整中，成交量减少，价格涨幅明显放缓，但仍呈现出上涨态势。
据中原地产市场研究部统计，今年4月北京二手房均价为27820元/平方米，5月均价上涨90元，6月又上涨了340元，涨幅略有放大。
预测
静待房价下跌明年4月或现“谷底”
带着购房者的担忧，本报梳理了上一轮楼市调控后房价指数的变化，希望从中发现房价在调控之下的变化规律，并尝试以此推算出未来走势。
2011年2月，“京十五条”落地，此后北京新房价格连续多月保持相对稳定，环比增幅在0.2%之内。在新政执行7个月后，新房价格开始走低，并持续了8个月，至2012年5月时跌至“最低”，较调控出台之初跌幅近1.4%。
二手房价格则不同，在调控新政出台后第二个月即出现下跌，至2012年2月，也就是一年后，二手房价跌至“谷底”，同比跌幅为3.6%。由此可见，二手房价受制明显，新房价格则相对坚挺。不过，调控带来的价格下挫需要一段时间。
反观京版“国五条”出台后的市场变化，无论新旧房价，均在上述变化规律中。若以此推算，明年4月前后或将再现房价“谷底”。
分析
货币政策趋紧房价涨幅将被抑制
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，楼市调控已经常态化，房企本身的产品优势将决定市场表现，房价再出现高涨幅的可能性很小。
二手房方面，成交量决定了价格走势。在成交量不足万套的情况下，整体市场供需均衡，房价就处于停滞状态。按照2011年调控后的市场变化来看，如果连续3到4个月成交量低于万套，房价肯定会出现下调。
今年6月，受开发商高价拿地影响，北京房屋交易量有所“反弹”，而这一现象将在本月放缓。从整体来看，目前较为宽松的信贷政策将在下半年收紧，这将明显影响买卖双方心理。
“银行间市场缺钱，央行没有释放更多的流动性，暗示着中国货币政策已开始由数量调控转向对质量和结构的优化，货币政策已从宽松转向稳中趋紧。”张大伟表示，一旦资金收紧，房价涨幅“肯定会被抑制”，出现房价“谷底”也就有了可能。
北京市社科院副院长赵弘表示，由于本市信贷政策有所收紧，且公积金贷款难度依然很大，导致整体市场处于调整中。预计在近期钱紧的影响下房企的资金成本可能继续增加，之前延缓供应的项目可能选择集中入市，“下半年供应上涨的可能性非常大，短期内房价大涨的可能性非常小”。
本版文/记者陈斯 李洪鹏 蒲长廷 王岗
