最近，港股中的中国房地产股的股价出现大幅回升，一般分析认为造成这类股股价上升的原因有三：一是中国所有的一线及二线城市的楼价创新高。二是市场出现中国新政府有意放宽房地产的打压措施。三是对即将出台的城镇化规划的憧憬。
中国中央政府打压楼市措施推行多年，但一线二线城市楼价压来压去都压不下，打压措施只维持短暂效果，效用过了，楼价反弹得更快更高。我认为很大可能是中央政府正在反思多年打压措施失败的原因，思考更正确的房地产政策。据悉，中央的研究团队正在四处徵询意见，所以市场会出现有意放宽楼市的传闻。
最近，我也曾亲自到过深圳蛇口考察当地的房地产市道，发现当地有一个新的楼盘公寓正在推售，平均价是每平方米6万元人民币，顶层特色单位的开价更超过8万元人民币，折算起来，那是每平方呎1万元港币，而蛇口对岸香港的天水围，目前楼价每平方呎仅5千港元，蛇口楼价已远超过天水围的楼价，为什么？
楼市调整不能单靠打压
关键就是地点，天水围楼价每呎5千元，香港山顶、深水湾的豪宅每呎超过5万元，相差十倍以上，这个世界，穷人很多，富人也不少，我买不起，别人买得起，高楼价就如此产生了。中国有13亿人，我自己估计，全部身家财产加起来超过1千万元资产者相信千万，超过1亿元者至少也有百万，上海、深圳、北京、广州这四大一线城市里，房价超过千万元者数不尽，开个小工厂，经营一点小生意，身家超过1千万者也数不尽，连高级打工皇帝的年薪也往往超过千万，邓小平的愿望：“让一部分人先富起来”成功了。全中国的富豪、精英都往一线城市，二线大城市里走，富豪、精英赚钱的能力高，自然付得起钱住贵楼，大城市的人口也急速膨胀。改革开放前，深圳仍然只是一个渔村、农村，与1百多年前英国人刚刚到香港时没两样。今日，香港有700万人口，深圳更是早已超过1000万人口了，香港因为“一国两制”，中国13亿精英不能随意到香港，导致香港人口增长缓慢，没有精英补充来改变人口结构，逐渐趋向贫穷化。今日香港不同地区的楼价之所以相差那么远，就是因为不富有的人依然佔绝大多数。反观土地面积远比香港小，人口却急速增长的新加坡，近几年楼价的升幅远超过香港，说香港楼价太贵的特区政府也许应该思考其中的道理。
楼价上涨，是好事？是坏事？不同立场的人可以辩论一辈子也不会有共识。但楼市长时间一池死水必然表示这个地方的经济发展也是一池死水，这个地方的人也是长期过?贫困的生活。
全球一体化，新加坡最开放，30年来，新加坡人口增加了足足一倍，由200多万变成500多万，新增的人口全是来自世界各地的精英。当然，鉴于人口的质素结构，新增的移民以中国为主。
我自己认为，过去许多年，中国中央政府打压楼价措施是走错了路，要调控楼价，要老百姓住得好，不是单靠打压楼价，而是靠纾导。但多年来的打压楼市措施，逼得地产发展商从一线二线城市撤退，转到没有打压措施的三线城市狂建楼房。也许，中央政府以为这样一来，三线城市就能追上来，经济就会繁荣了，结果，多年的实验证明是错的，今日的三线城市出现了大量的空置楼房，被传媒称之为鬼城，也出现了大量建了一半因资金短缺而停工的楼盘，付了订金买楼的人也收不到楼。看来，城市的发展还是不能靠计划经济。很多年前，毛泽东把大量知识青年下放到农村，改造了农村吗？农村因此而繁荣吗？因此，我对近日股票市场里传出的中央政府有意改变房地产政策而感到高兴。
打压只会令供应更短缺
全国精英涌入大城市是全世界的共同现象，不论是先进国家或是落后国家都是如此。不单是国家，一个省也如此，最近，我到过青海省旅游考察，发现这个省的500万人口中，有超过200万是居住在省会西宁。今日中国的户籍管制仍未开放，一旦全面开放，我估计至少10亿人口会集中在城市。人口涌向城市，涌向大城市是人类的共同行为，一旦推动户籍改革，就一定得推动地产发展商多建楼房，城市里才会有足够的楼房让老百姓安居。打压只会使到楼房的供应短缺，打压也使到政府的卖地收入减少、税收减少，政府没钱，谁建保障房？结果，楼房问题也就长期不断地困扰?政府、困扰?老百姓。全中国如此，香港能例外吗？香港特区政府也正在辣招尽出志在打压热络楼市，楼价不再上升，但是，有多少人因辣招得益了？多少人因楼市变成一池死水高兴了？又有多少人因此而改变立场来支持政府的施政？香港特区政府也许应该认真思考一下。
作者：曾渊沧 为资深评论员，博士
