高房价探因一：“土地财政”路径依赖消解了地方政府调控的动力

　　高房价久治不愈，让越来越多的人开始将矛头转向高地价。全国工商联今年的一项统计，认为房价中61%被政府拿走。事实上，高地价不仅仅造成房价成本居高不下。其背后地方政府对“土地财政”路径依赖，更是楼市调控屡屡落空的主要原因。

　　中房网一项调查表明，2003年—2012年全国住宅均价涨幅145%，但全国主要城市居住地价涨幅达332%，土地出让金占地方财政收入最高曾达76%。另有数据显示，近三年，土地出让所得每年稳定在2万亿—3万亿的规模，仅次于地方政府的一般性财政收入……

　　与土地收益节节攀升形成鲜明对比的，是经过2008年四万亿投资救市后，地方政府近年来捉襟见肘的财政状况。有数据表明，地方政府融资平台未偿还债务累计已达11万亿，2013年需偿还1.76万亿。一旦房地产降温，土地收益下降，风险将出现。

　　这就不难理解地方政府在调控政策落实上的“明紧暗松”。近年来，不断有观点指出，楼市调控只在单边控制需求，不切实解决土地财政问题，这种“不对症”的调控，其效果也必然会被地方政府和开发商的利益合谋所瓦解。更有专家指出，近年来房价且调且涨的根本原因并不在于调控思路，根源就在于地方政府在执行层面的“明紧暗松”，不断见诸媒体的房叔、房婶多户口多套房事件，也从侧面印证了这一论断。

　　高房价探因二：货币超发导致恐慌性投资 助推楼市“坚硬的泡沫”

　　“很多人说中国限购很糟糕，但按照中国的人口基数和中国的货币发行量来说，如果不限购，北京的房价就可以涨到火星上去了。”近日，在上海举行的“华侨银行（中国）2013春天论坛”上，著名财经评论人叶檀如此评价。

　　央行发布统计数据显示，截止3月末，中国货币供应量余额(M2)103.61万亿元，同比增长15.7%，首次突破100万亿大关。相较2002年初16万亿元，十多年里中国货币供应量增长超过6倍。

　　十年期间，经济总量并未增六倍，民众收入也未增六倍。超量货币供应之下，在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是那些灰色收入人群，广东房爷涉嫌严重违纪被双开，曾被曝有192套房；陕西龚爱爱在北京有41套住房，正是这种情形的生动写照。

　　房价与地价吸收了滥发货币的很大部分，反过来又促使货币更大规模滥发，形成新的恶性循环，不仅助推房价不断攀升，也在挤占新兴产业发展所需的资金，对中国经济结构的调整十分不利。

　　其实，早在2007年楼市调控陷于胶着之时，就有学者指出，中国的高房价是由实实在在的投资需求支撑的“坚硬的泡沫”，无论多高的房价都有人埋单，正是缘于中国贫富分划的背景之下，货币超发造成的富裕人群投资恐惧。而限购这样的“虎狼药”，被认为是为房产税等去投资化制度赢得时间的权宜之计。

　　然而，富裕阶层财富保值、增值的冲动，一旦与地方政府“土地财政”的路径依赖形成合力，便成为消解“限购”效果的主导力量。除此之外，“中国移民热衷海外购房，推高当地房价引不满”之类的报道，也在不断提醒着我们，楼市调控，是一项涉及范围远超乎我们想象的系统工程。

　　房价走势：降房价从来不是调控目的

　　让我们把关注的目光重新聚焦历年来的房地产调控政策，降房价从来不是调控的目标，几乎每一个“国字头”的调控政策出台时，都把“稳定房价”、“遏制房价快速上涨的势头”做为政策的预期目标，也就是房地产业内解读的“既不暴涨，也不暴跌”，旨在向房地产利益链条上的各方利益妥协，并将其对经济的负面影响控制在最小限度。

　　然而，无情的事实不断提醒人们，在这样一个纠缠着各方利益的利润高地，期待中风和日丽的太平光景永远不会出现。现实的情况是，利益驱动之下，房地产过热和房价高企几乎伴随着整个宏观调控历程。

　　特别需要强调的是，地方政府在政策落实上的“明紧暗松”，只能消解政策调控的力度，但抵挡不了市场自发调整的步调。在温州、鄂尔多斯等需求有限的二三线城市，过量的供应和过高的房价之下，楼市泡沫已开始破灭，温州房价遭腰斩。

　　面对牵扯着几乎每个人利益的楼市，面对如此纷繁复杂的利益格局，下一步，房地产调控应该做怎样的取舍？怎样才能顾全经济发展和社会稳定大局，在此目标下怎样实现政策框架向制度框架的平稳过渡，的确考验着调控者的为政智慧。

　　一直被称为楼市“唱空派”的谢国忠也在今年初发出警告：中国经济当前情况堪忧，已经变得依靠泡沫将银行贷款和灰色收入转变成政府收入。这是一个两难的局面：如果泡沫消失，政府就会不稳定；如果泡沫继续，社会就会不稳定。选择是艰难的，但中国必须做出选择。    

　　（作者为本刊特约撰稿人）