第二阶段：调结构、去投资化框架破题(2005年初到2008年初)。

　　2005年初，高房价已经成为一个广为诟病的社会问题，商品住宅投资也开始蔚然成风。当年调控政策频出，被称为房地产的“政策年”。此后，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构 (如70%、90平方米)、提高首付比例、推出税收调控手段抑制投资需求，改善供给结构。

　　政策收效：房价“且调且涨”，并以加速度前行。

　　以北京为例，新建住房均价从约5000元/平方米飙升至15000元/平方米，涨幅达200%。由投资需求支撑的坚硬的泡沫，终于因为房地产开发信贷在2007年的紧缩而开始急刹车，从2008年初开始，商品房销售量价齐跌。此时，楼市去投资化思路逐渐完善。但面对贫富分划严重的社会现实，和财富阶层对资产保值增值的追逐，无论是供应结构还是信贷和税收手段，都未达到严控投资的目的。

　　第三阶段：峰回路转，鼓励购买刺激经济(2008年底到2010年初)。

　　针对自2008年下半年宏观经济形势恶化，国家在出台“四万亿”投资刺激经济的同时，也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。客观说，上述政策的主要作用还在于对购买者心理预期的影响，真正支持楼市强劲反弹的是当时货币供应的宽松，被戏称为“极度宽松”的货币政策，使得资金链濒临断裂的开发商彻底摆脱了“降价求售”状态。

　　政策收效：楼市疯了，房子热销到北京，数年间积累的烂尾楼全数售罄。

　　在这个阶段，担心货币宽松引发通胀导致的恐慌性购买，如瘟疫般传导到全国大中城市，商品房销售量价齐升。2009年11月时，房价增幅同比高达15%，京沪等地房价翻一倍的楼盘比比皆是。

　　第四阶段：抑制投资加大保障房建设，调控框架渐趋完善(2010年初至今)。

　　2010年元旦过后，“国十一条”随后即出台，之后更是史上最严厉的“新国十条”，限制异地购房(限购令)、大幅提高二套房贷标准，为过热的需求急刹车。从2009到2011年，中央政府还推出了3600万套保障房的计划。涵盖信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。

　　政策收效：被称为楼市“猛药”的“限购令”短期内确实起到了“急刹车”的作用。

　　到2012年年初时，京沪等一线城市的住宅成交量、成交均价涨幅均为近几年来的最低点。绿城“破产”、房地产信托风险等也频频传出。然而此后不久，各地“限购令”明紧暗松的情形不断见诸报端，商品房的销售面积与房价开始回暖上升，一直到今年春节前全面复苏。

　　而4月1日公布的全国百城房价数据，也令着眼于楼市调控长效机制建设的“国五条”颜面尽失——数据显示，3月份，也就是“国五条”公布后的首个月，全国百城住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月份上涨1.06%，涨幅和上涨城市较上月均有所扩大。

　　看起来逐渐完善的房地产政策，为何在实际执行中收效大打折扣？分析认为，根本原因在执行环节，也就是地方政府在执行调控政策时“明紧暗松”。就在“国五条”发布后不久，著名经济学者李稻葵在其微博中表示，包括高货币存量以及地方财政对地价的高度依赖等导致房价上涨的根本原因不除，单纯抑制需求的房地产调控手段，其功力是有限的。