多市建官方租赁平台 楼市进入新时代

深圳推动城中村规模化租赁和整治，700万市民的住环境将获巨大改善/深圳传真

　　大公网讯(记者 李昌鸿)习近平在十九大报告中强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，全中国许多城市近日纷纷响应，引入企业和社会资本开拓城市租赁业务，构建购租并举的住房制度。作为内地12个住房租赁试点之一的深圳，拟建设统一住房租赁平台，据传吸引到腾讯(0700)等大公司参与;内地日前更有两只租赁住房的信托基金(REITs)获得批准发行。分析认为，大力发展租赁市场有利抑制房价和住房租金上涨，将会大幅改变房地产行业的结构及盈利模式，对中国房地产市场产生深远影响。

　　习近平在十九大报告中强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”随后，住建部部长王蒙徽在北京的记者会表示，住建部及有关部门正在抓紧落实房地产长效机制的工作，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求。并将通过以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，推进房地产长效机制建设。

　　13城试点集体用地建租赁房

　　其实，为抑制高房价和平抑住房租金上涨，早在今年7月，住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州及成都等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。国土资源部官方8月发布公告称，北京、上海、南京、杭州、广州、佛山及成都等13城正式公布开展利用集体用地建设租赁住房的试点。许多城市通过国有与民营资本合作，发展城市租赁平台，这样既可以降低政府成本，又可以吸引广泛社会力量参与，大力发展住房租赁市场，从而更好通过市场化满足民众住房需求。

　　据内地媒体报道，在12个住房租赁试点城市中，杭州、广州、北京已先后宣布建设住房租赁服务和监管平台。其中，杭州住保房管局联合阿里，依托电商发展评估信用体系;广州的“阳光租房”完全由政府部门建设，引入市、区、街道及社区等共同运营，将与各部门对接，为市民提供多重、便利的公共服务;而10月23日，北京也宣布与京东合作建立租赁平台。

　　深圳订20年住房保障计划

　　作为试点城市之一的深圳，香港文汇报记者获悉，目前也正在酝酿建立住房租赁平台，通过自行建设或收购、租赁商品房、企业自有用房，出租给中低收入家庭、各类人才等需求人群，并制订未来10年至20年全市住房供应与保障计划，还将盘活存量，在深圳率先建立统一住房租赁平台。

　　与此同时，腾讯、安居集团和国资下属的深圳房地产信息网，被初步定为加入统一住房租赁平台搭建工作的成员。此前亦有媒体报道称，中国平安集团或通过旗下平安好房整合金融、科技等方面优势，与政府共同发展深圳的房产租赁智慧云平台。

　　租赁证券化两REITs获批

　　“购租并举”的住房定位还迅速反映到资本市场上。10月23日，内地首单央企租赁住房REITs，即中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(简称“保利租赁住房REITs”)获得上交所审议通过。而此前10日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”也在深交正式获批发行。这两单类REITs产品分别在深交所、上交所获批通过，成为内地租赁住房证券化的风向标。

　　分析指出，交易所REITs的发行，有力推动企业进入租赁市场，促进房地产行业产业升级和盈利模式的转变，这将对内 地的住房租赁时代将产生深远的影响。

　　万科主动应变 城中村试统租

福田南园街道玉田村与万科签约整治和改造，推动城中村“综合整治+运营/记者 李昌鸿 摄

　　作为住房租赁试点城市之一深圳，除正筹建住房租赁平台外，目前还多管齐下借以发展租赁市场，包括提出将城中村综合整治改造成租赁住房、商业用房改建租赁住房、探索发行租赁券、提高住房公积金用于支付房租的比例，11月中推出开发商需自持70年的住宅地。面对楼市新时代，内地地产龙头万科主动应变，率先加入推动城中村的“综合整治+运营”行列。

　　一条龙升级改造管理

　　内地大力发展租赁市场，无疑可以有力抑制房价和住房租金上涨，但也将会大幅改变现行内地房地产行业的游戏规则，开发商过去高价拿地、快速卖楼套现的盈利模式，将面对很大挑战。面对新形势，万科日前与深圳福田区南园街道玉田村签约，由万科进行统一全方位的升级改造，提升基础设施及美化环境，并进行房屋及内部改造装修，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式，达到村民和企业共享共赢，形成“统租运营+物业管理+综合整治”模式，成为可持续发展的统租提升改造模范村。

　　万科此举也为全国其他城市的城中村综合治理提供新思路，有效解决城中村安全隐患、市容环境及交通等市政配套设施问题。

　　深圳推“只租不售”地

　　为加快租赁市场的发展，深圳市土地交易中心下月10日亦将挂牌出首幅“只租不售”的住宅地皮，地皮位于龙华，出让采“单限双竞”挂牌方式，即限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持，自持年限为70年。人才住房则无偿移交政府。

　　自九部委确定住房租赁试点城市以来，上海、北京、广州、杭州、成都等地陆续出现自持租赁用地出让，此次深圳加入自持租赁用地的行列，可见各地发展租赁市场的决心。

　　减可售卖商品房占比

　　深圳市住房研究会会长陈霭贫表示，深圳此举意在进一步加强调控，解决土地供应模式，并增加人才住房的供应，同时也防止开发商借助长期合同，将房屋变相售卖。他认为，推只租不售地皮是扩建租房市场的一大信号，未来会有更多的房子，定位为租赁住房，可售卖的商品房将减少占比。

　　美联物业认为，目前深圳大力发展房地产租赁市场，实际上解决房地产结构性的问题，从长远来看就是要建立一个房地产长效机制。

　　专家：十九大后房贷将续收紧

　　对于中央及部门强调住宅不是用来炒、坚持调控目标不动摇及力度不松劲等。美联物业全国研究中心总监何倩茹预期，十九大后内地住宅未来5年将回归居住属性，炒风继续受到遏制，成交量低位运行，成交价平稳发展。惟与此同时，租赁市场将会发展迅速，渗透高。

　　租赁市场料百花齐放

　　何倩茹还认为，银行房贷未来将持续收紧，国家将严控资金流入房地产市场;已出台限购、限贷、限售及限价的城市调控不放松，且不排除还有城市加入;租赁市场快速蓬勃发展、百花齐放，开发商、中介及其他企业纷纷涉足;保障房建设进程加快，解决更多低收入人士的居住问题;房地产资产证券化将变得活跃，成为发展商又一重要的融资渠道;或将也成为投资者参与房地产投资建设的又一渠道。

　　稳定租盘抑市民购房欲

　　在谈到深圳综合整治城中村开展规模化租赁时，她表示，深圳将城中村和空闲的商务公寓转为居住用房是有前置条件，须符合条件才可以转换，并非随意转换。她认为，这些政策是配合租赁住房建设而来，最终目标是扩大租赁住房数量，利用大量稳定的租赁住房平抑市民购房欲望，以达到房价平稳发展的目标。

　　对于房地产商来说，大力发展租赁物业是未来5年至10年的重要工作，而中介企业也将加入到租赁住房发展，无论是作为房东或中介或物管，都会渗透到租赁市场的方方面面。