戴德梁行：深圳楼市地王效应难改房价高位盘整

　　大公财经7月12日报道（记者 李昌鸿）戴德梁行昨日在深圳举行上半年深圳楼市总结和下半年楼市预判新闻发布会，该行认为，尽管地王效应一定程度上提振了片区市场，但成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变，预计年内成交量或远低于去年同期水平，房价料将高位盘整。

　　全市新房均价同比大涨81.9%

　　戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，在深圳楼市持续高热的背景下，“3.25”新政和评估价上调的举措令成交迅速退热，政策出台后的4月住宅新房成交量环比骤降46%，尽管6月成交量有所回升，但仍处于较低水平。在供应减少和需求端受抑的双重影响下，上半年全市一手住宅成交面积同比下滑22.8%至242.95万平方米。尽管如此，受新供应豪宅化的影响，全市住宅新房成交均价却同比大幅增长81.9%至每平方米51,006元，其中，福田、南山分别以每平方米79,770元和77,452元的成交均价笑傲全市；龙华地王和光明地王的横空出世为处于调整期的市场注入了一针强心剂，显著提振了片区市场，受地王效应及高价盘成交的影响，宝安区住宅新房均价创下每平方米45,625元新高；尽管楼市西强东弱的局面依旧明显，但在“东进战略”规划布局下，龙岗和盐田两个东部区域房价应声走高，上半年两区住宅新房均价同比增幅分别达到了82.8%和88.0%，领涨全市。

　　政策收紧对二手住宅市场影响同样显著。一季度，全市二手住宅成交面积达349.75万平方米；而新政后的4月和5月，全市二手住宅成交面积呈现断崖式下滑，尽管6月地王效应下全市二手房市场热度有所回升，但2季度全市二手住宅成交面积仍环比下滑了58.8%，仅为144.01万平方米。据此，全市二手住宅共成交493.76万平方米，同比减少2.8%。尽管二手房价格仍然在小幅走高，但价格季度涨幅持续回落。戴德梁行住宅价格指数显示，第2季度深圳中高端住宅售价指数环比上升7.8%，较第1季度回落了3个百分点；租金价格指数仅环比上升0.8%，回落了1.7个百分点。

　　“3.25”新政成交腰斩式下滑

　　对于上半年深圳楼市的表现，戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙表示，“3.25”新政的出台成为深圳楼市分水岭，调控收紧叠加供应减少令住宅成交量在新政后呈现腰斩式下滑，市场随即陷入调整状态。即便在年中开发商冲刺业绩的关键节点，市场热度仍然较低。但作为滞后于成交量表现的指标，成交均价在中高端住宅成交放量的支撑下仍在持续走高。

　　针对下半年房地产走势，张晓端认为，年内宏观环境料将维持当前相对宽松的状态，而上半年出台的楼市调控政策仍将继续抑制投资及投机性需求的释放，预计下半年住宅成交量难有大幅度增长。考虑到快速上涨后楼市价格已处于高位，加上“3.25”新政的影响，投资门槛及风险已显著提高，预计成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变，成交量或远低于去年同期水平。结合市场发展规律，在投资需求受到政策抑制、成交量大幅削减的背景下，自2014年末开始的深圳住宅价格的快速上涨并不具备可持续性。考虑到市场仍处于调整期，新政后已经呈现出来的房价涨幅放缓的趋势也将在下半年延续，房价高位盘整将是大概率事件。