除了交通不便，京津新城确实存在配套短缺的尴尬，周边医院、菜市场、小学，均在附近镇上。刘建斌也认为，这里的配套设施，远远未达到住户的预期。
此外，京津城际高铁在武清区设站，而宝坻人期待的京唐高铁，目前暂无实质性动作。
房价的涨幅，也能折射京津新城的尴尬地位。在过去的十年里，全国楼市价格疯涨，但京津新城涨幅远低于燕郊等北京的卫星城。
一名房产中介称，京津新城初开盘时，房价约每平米3000元左右，而目前京津新城内新房价格约为每平米13000元，二手房价则在每平米7000至1万元左右。
事实上，在房地产业内，对京津新城存在“这样的房子卖给谁”的争议，诟病这个楼盘的定位问题。
从地图上看，京津新城恰好位于京津唐三城腹地的中心点。它距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。在规划之初，这被看做是京津双城融合的先天优势，现在似乎也成为尴尬所在。虽然地处腹地，但它离三座大城市距离都不算近，存在着被边缘化的危险。
在房地产业内人士看来，京津新城的主要客户来自北京。而目前宝坻并未通高铁，交通成本较高。
更重要的是，京津新城面临着激烈的竞争。作为竞争对手，北京郊区的别墅虽然价格较贵，但足以满足北京市场的需求。
“在两座特大型城市中，存在这样一个大规模的鬼城，非常罕见，这是京津新城最为特殊的地方。”北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛对南都记者表示。
尽管别墅销售火热，但商铺、酒店等商业会所人流寥落，合生创展并未在京津新城项目中获得成功，反而成为其在全国扩张的“滑铁卢”。有媒体报道称：其在京津新城累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。
“京津新城都算不上第二居所的范畴了，应该纳入第三居所的范畴。”北京市成业行房地产经纪公司市场拓展中心某负责人分析，住户“即使有能力购买，也不会有充裕的时间去享用这类物业，因此从支出成本和获取收益来看，拥有这类偏远区域的别墅是不经济的。”
未来：京津冀一体化之后
地产专家杜猛认为，京津新城附近缺乏工商业，导致工作机会少，人气无法聚集。如果产业聚集得当，类似于京津新城这样的鬼城会聚拢更多常住人口，迟早会摘掉这顶“鬼城”的帽子。
今年起，京津冀一体化骤然提速，给北京周边的房地产市场打了一剂强心针，燕郊、廊坊、保定等地，房价应声而涨。
在京津冀一体化的背景下，房产中介和售楼人员对京津新城的未来保持乐观。京津新城北京销售项目经理杜宏博举出保定的例子，认为京津冀一体化，不仅能带动周边经济发展，也能提振房价。
他在天津售楼部的同事也认为，虽然今年楼市不景气，但受到京津冀一体化的影响，“北京周边的都涨了，京津新城的迟早也要涨。”
刘建斌也认为，京津新城肯定会迎来转机，“业主们都到了快退休的年龄，这里就人多了。”
在他看来，更重要的是，随着中关村科技园区进入宝坻，房价很快要涨价。20 13年11月30日，北京中关村与天津宝坻区签署战略合作框架协议，在宝坻开发建设中关村科技新城。虽然科技新城不在京津新城附近，但对宝坻当地工商业有推动作用，也可能顺便推高京津新城的人气。
刘建斌已经谋划，如果未来条件合适，把自己的公司搬到宝坻，这样可以在京津新城的别墅里常驻了。
“京津新城的问题是工商业没跟上”，杜猛认为，京津新城附近缺乏工商业，导致工作机会少，人气无法聚集。如果产业聚集得当，类似于京津新城这样的鬼城会聚拢更多常住人口，迟早会摘掉这顶“鬼城”的帽子。
“但对于开发商来说，此时，基础设施将迎来寿命周期，开发商的投资回报率很低。”杜猛补充道。
而在京津新城的许多商户看来，即便未来京津新城迎来转机，但他们已经没有时间和耐心等待。
“越干越心灰意冷了，”对于未来，超市老板徐如的态度比较悲观，“京津冀一体化之后会有人来住不？我不知道，反正这几年一直没有变化。”
她趴在桌子上，眼睛盯着电视屏幕的韩剧，这大概是这个闲得无聊的下午，她唯一感兴趣的事了，“我们的店不能老一直赔，你要是想要，我的店盘给你得了。”
徐如的超市不远处，京津新城内的凯悦酒店前，一对新人摆出姿势，拍摄婚纱照，背后是空旷的广场和欧式风格的尖塔。
摄影师坦言，这是他们绝佳的婚纱照拍摄地，“风景漂亮，也没人走来走去，打乱背景。”
入夜后，除了星星点点的路灯和路边商店的招牌，京津新城陷入黑暗中。
而在曾经的规划中，这应该是一座容纳二三十万人口的城市。
采写：南都记者张少杰 摄影：南都记者孙俊彬