金管局“闩水喉”遏楼热 市场料对大地产商无影响

　　大公网5月13日讯（记者 黄裕庆）本港楼价屡创新高，辣招成效愈来愈短暂，继港府早前出招堵塞“一约多伙”避税漏洞，金管局亦出手“救火”，以加强风险管理为由，变相逼银行向地产商“闩水喉”，一方面收紧地产商建筑融资信贷比例，而对曾经承造高成数按揭的地产商，银行需预留更多资本，变相限制“放水”。中银香港表示，一直遵从监管要求行事，恒生称需时间了解，暂不评论。有按揭公司估计，地产商优惠可能缩减。

　　金管局对上一次出招是2015年，当时将价值700万元以下自用住宅物业的最高按揭成数，由七成降至六成。然而，地产商近年在新盘销售时，同时向准买家提供按揭服务，部分更与财务公司合作，提供高于金管局上限的按揭，个别贷款更高至楼价120%，甚至有部分按揭免入息审查，连还款能力的压力测试也省去。由于地产商与财务公司提供的按揭服务不属金管局监管职责范围，当局是次转向从资金链的重要源头银行入手。

　　金管局昨日向银行发出新指引，加强银行的信贷风险管理。指引分两部分，主要是收紧银行向地产商提供的贷款金额，以及银行在贷款予财务能力较弱的地产商之时，本身须预留较充足的资本。金管局副总裁阮国恒强调，这是恆常的风险管理工作，“并非逆周期措施”。

　　地价贷款上限降低至40%

　　根据金管局对13间主要地产发展商的按揭贷款统计数字，尽管其按揭贷款总额佔银行按揭贷款馀额的比例仍低，至去年底约为2.47%，惟贷款增速持续加快，由去年6月的65%飙升至去年12月的189%(详见附表)。另方面，地产发展商向买家提供高成数按揭贷款的做法日趋普遍，而且审批准则较银行明显宽松，令银行向地产商提供的信贷风险大大增加。

　　与此同时，中资机构近期在本港房地产市场的态度相当进取，包括以高价投地。对于新指引是否针对这些中资地产发展商，阮国恒说“没有针对特定发展商”，金管局的着眼点是忧虑部分在近期买地及发展项目的地产发展商，是以“高槓桿”方式为项目融资;在少数个案中，地产发展商更分别从不同银行借得贷款，作为全数买地成本的资金来源。

　　金管局发出的新指引主要有两大内容。首先是加强对建筑融资的风险管理，包括将地价成本贷款比率上限由50%下调至40%，建筑成本贷款比率上限由100%减至80%，以及整体贷款相对物业完成后预期价值比率上限由60%减至50%。这部分措施由今年6月1日起生效。

　　另一部分主要针对地产商高成数按揭行为，金管局要求银行在向地产发展商提供贷款时，须因应地产商的财力而採取相应的资本要求;简单来说，地产商的财务状况愈差，银行向其提供贷款时，需要预留更多资本。首阶段由今年8月1日起生效，适用于银行向地产商的新增贷款;第二阶段明年8月1日起生效，届时将涵盖银行对地产商的全部风险承担。

　　至于新指引落实之后，会否令高成数按揭贷款回落，或是有助压抑地价，阮国恒回应说，金管局的职责范围是监管银行，指引旨在加强对银行的信贷风险管理，其他方面他不作评论。

　　市场料对大地产商无影响

　　对于金管局公布的新措施，恒生银行(00011)副董事长兼行政总裁李慧敏表示，昨日正值周年股东会举行期间，她未有时间了解措施内容，故不便评论，惟恒生将会“参考及遵从”金管局指引。中银香港(02388)亦说，该行一向遵从监管机构对地产发展商贷款的监管要求。

　　中原按揭经纪董事总经理王美凤对成效有保留，她认为由于地产商有不同集资、融资渠道，故相信地产商会视乎竞争对手促销做法，及准买家对低首期方案的需求，决定是否继续或维持提供高成数一按，但估计优惠将会缩减。有市场人士估计，收紧建筑融资比例，将对中小型地产商投地建屋影响最大，较具财力的大型地产商根本无影响。