粉岭古洞新区首准申请换地

　　大公网7月18日讯（记者林志光）政府千辛万苦于今年初完成新界东北两个新发展区的规划程序，并积极进入前期地盘平整及基建工程发展程序，并同时尽快处理发展商提出的原址换地发展申请，最新一口气接纳恒地（00012）两幅合共逾约23万方尺土地的换地申请，最迟明年初便有结果。恒地亦成首个发展商获准在区内进行换地发展。

　　为加快增加公私营土地新供应，政府在新界东北的粉岭和古洞北两个新市镇发展区，引入容许区内土地业权人，如土地被规划作私人住宅用途，便可跟政府，透过原址换地方式，经补地价后，自行发展私宅。此举令在两发展区共持有逾270万方尺土地的恒地，大为受惠，并于去年开始，就符合条件的土地，向政府提出换地要求。政府亦按照发展区的开发时间表，日前正式接纳恒地在两发展区首阶段发展内，两幅土地换地申请。

　　补地价金额最为关键

　　其中粉岭土地规模较大，位于绿悠轩对面的马屎埔之内，紧贴马适路，占地约18万方尺，现规划为住宅（乙类）用途，可以地积比率3.5倍发展，预计可建楼面约63万方尺，可建约20层高住宅大厦，所处位置是发展区的主要发展中心点之一。

　　至于古洞北土地，则在即将拆卸的石仔岭安老院舍左侧，占地约4.5万方尺，横跨两个土地用途，包括住宅（甲类）及商住暨交通交汇处用途，所处位置靠近将来的古洞铁路车站，古洞北发展区将来商住繁盛的市中心地带，故可建密度也较高，商住发展的地积比高达六倍，即约可建27万方尺楼面，楼宇高度超30层。

　　不过，恒地最终能否成功完成原址换地，端视乎双方就土地补价能否顺利于设定限期达成协议。因为，根据原址换地条件中，政府规定，发展区的首阶段发展，假如政府批出所涉土地的换地基本条款连同补价金额，于明年1月31日或之前，未被接纳，一切便会终止，政府便会沿用现行的收地赔偿方式收地。

　　有业界认为，现时本港楼价正高踞不下，政府虽然在出售官地上，对地价有较宽松的处理，但现时处理发展商私人土地的补地价上，却极为审慎，导致近两年由私人土地市场，经补价所得的新供应极少。而且，两发展区当初在推行上，又受到极大的舆论压力，被批有利及发展商之嫌，所以，相信政府今次在处理原址换地上，所批出条件及补价也更为保守，加上彼此洽商补价条件仅得约半年，时间极为紧迫，所以，恒地是否愿做“白老鼠”，实难预料。当然，如成功有换地结果，亦可成先例，其他在两发展区，合乎换地资格的发展商可作参考，令新区发展更顺利。

　　长实新地等拥区内土地

　　两新发展区共占地逾600公顷，可供发展的占逾330公顷，当中约一半为私人土地，但被规划作私人住宅用途的只得48公顷。政府提出原址换地的条件中，除必需是私人土地外，更要整幅面积不少于4.3万方尺，方可申请。而本港发展商中，以恒地在两发展区持有最多土地，特别是粉岭发展区。而据恒地早前在公司年报内指出，集团在粉岭及古洞两区，各有约78.7万方尺及4.5万方尺土地，可透过原址换地方式发展，预计可建楼面分别达373万方尺及27万方尺。除恒地外，新世界（00017）、长实（01113）、新地（00016）、基汇资本及霍英东家族等，都各在粉岭或古洞北持有土地。