金管局随时出招遏楼市 楼价超越市民负担能力

　　大公网2月3日讯（记者 黄裕庆 邵淑芬）本港楼价持续癫狂兼屡创新高，或加重置业人士的供楼负担。金管局总裁陈德霖表示，过往推出六轮逆周期措施之后，现时楼按贷款的审批要求已相当高；不过，假如楼市上行周期仍然持续或加剧，金管局“仍有空间”再推逆周期措施，以保障银行体系的稳定。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰估计，措施可能包括再调低按揭成数、降低供款与入息比例，以及再加大压力测试等。

　　陈德霖昨日出席立法会，向议员汇报金管局的工作之后说，逆周期措施的理念，是指假如楼市仍然处于上行周期或加剧，金管局就要採取应对措施；至于具体措施内容，陈德霖谓不便评论，但金管局“仍有空间推出适合的措施，以保障银行体系的稳定”。

　　政府仍须观察楼价走势

　　不过他补充说，本港楼市受一系列因素影响，其发展及走势仍难确定，金管局仍需观察一段时间，才能掌握楼市的实际走向。

　　金管局数据显示，本港楼市一手市场的成交于2014年比较畅旺，佔整体成交的26%，属于近年高位；另外，楼价持续上升，中小型单位的价格升幅尤其明显。

　　展望今年楼市环境，陈德霖指影响楼市的因素，除了供求关系之外，另外一个重要因素，是美国息口走势。市场对美国加息时间的预期，或由原来的六、七月份推后两、三个月，由于美国息口走势仍存相当大不确定性，故楼市交投活跃，楼价亦呈上升趋势。

　　纵使政府近年曾多番推出措施，希望能冷却楼市，惟于市场流动性充裕，致令按揭利率低企，以及楼宇供应量仍然供不应求的情况下，本港楼价持续上升，最近更有愈演愈烈之势。大角咀居屋海富苑一个开放式单位的呎价飙升至14531元，比?鱼涌太古城还要贵，情况令人忧虑。

　　楼价超越市民负担能力

　　虽然市场对美国加息时间表的预期有出入，但陈德霖指出，即使美联储推迟加息，相信亦不会推后太长时间，因为部分联储局理事也认同，美国今年内有机会提升政策利率；一旦美国息口开始正常化，香港的利率亦会出现变化，及对香港资产价格尤其是房地产市场一定有影响。

　　现时市场流动性仍然充裕，按揭利率仍然低企。陈德霖说，现时的按揭利息只是稍高于2%，相当吸引；不过他提醒投资者尤其是置业人士，现时的利率水平是在“扭曲、极不正常”的货币环境下所形成，强调“不可能长期维持下去”，呼吁市民留心；若是透过槓桿作投资，更要千万小心，确保自己有能力在利息重返正常水平之时，仍然可以支付。

　　本港楼价现时处于歷史高位，较一九九七年水平还要高出大约六成，与普罗市民的负担能力已经脱节。在中小型单位楼价急剧攀升之下，小市民的供楼负担能力亦不断下降；一旦美国开始加息，市民的供楼负担势必加重，随时出现“断供”，可能拖累银行的资产质素。