图：李敬志表示，近年楼价飙升，市建局收购难度增加，加上关注重建团体日多，重建工作更趋复杂
大公网10月7日讯（记者 梁少仪）重建收购与钉子户彷彿是“双生婴”，在市区重建局收购及迁置部曾担任“大旗手”的前总监李敬志，见证香港市区重建过去九年变迁，他于退休前接受本报访问，“大爆”收购内幕，包括首次披露曾与五大“专业钉王”多次交手，而最棘手麻烦的竟然是“单头钉仔”。近年楼价飙升，市建局收购难度增加，加上关注重建团体日多，重建工作更趋复杂。
“个个项目都有钉子户，睇鴾j定细。”李敬志于2003年10月加入市建局，初期负责筹划资助业主维修旧楼的试验计划，10个月后，内调接手统领市区重建收购迁置，去年因应市建局展开工业楼宇重建先导计划，转往专责工厦收购项目。
十年当中，九年做收购，经手展开的旧区重建收购项目约有40个，谈及重建收购难免遇上钉子户，即俗称的“棺材钉”，他对这类对手有一套分析：“大钉即系专业钉王，通常买咗好耐，而且唔只一‘眼’钉，度度都有，等收购，但未必系等市建局。佢哋通常有地产代理帮手出面，将单位间成劏房收租，以租金养战……细钉即业余单头钉仔，师奶阿伯，有闲钱随兴买吓来收租。”
“专业钉王”毫不拖拉
李敬志称“专业钉王”不难应付，因为对方熟悉楼市与游戏规则，视买卖旧楼为投资决定，低买高卖，心中早已设定目标价，市建局开出的收购赔偿“价?即卖”，套现收好钱再去别处买楼，过程毫不拖拉。“最怕单头钉仔，佢会同你𦧲”，他称业馀钉子户往往只有一、两个单位，视市建局收购为“标尾会”，想拿多些赔偿，但决定过程不快。
他透露歷年来遇过五个“专业钉王”，双方在市建局多个重建项目都有交手，当中有发展商，也有专业投资者，但他不肯进一步披露“钉王”身份，“收购冻结人口后，钉子户就会现身，但钉王通常有人代出面，唔使几封（收购）信就到律师楼签字（卖楼），好多时见唔到真正钉主”。
愈迟答覆愈难买新屋
市区重建多年，旧楼数量减少，楼价上升，“落钉”成本愈来愈贵，他称业馀钉子户近年逐渐减少，但楼价持续升，尤其新楼楼价升幅大升速快，都增加了收购难度。他称市建局按同区七年楼龄计算收购价，业主于限期内接受收购可获加一笔津贴，过去九年经验显示，若业主于市建局出价后，抓紧时机“即卖即买”，通常都可买到理想单位，若不求买新楼，更可有馀钱“落袋”。但他指有些业主可能以为拖延有助推高收购价，或家庭成员之间意见不一，迟了答覆，而楼市节节上升，“苏州过后没艇搭”，收购赔偿金额愈来愈难在市场上买到新居所。
“佢哋（业主）好多时会迁怒我哋（市建局），佢哋错过咗，就想市建局在收购价上追番个价畀佢，畀番一个佢哋梦想中的差价。但市建局唔可以咁做，除非有特别理由。”李敬志称收购项目由开始至80%的业权，通常用心做便不难收购，由80%至90%开始困难，由90%至95%便要与业主“好贴身”，建立“亲朋戚友”般的紧密关系，最后5%业权最难，形容收购这类“hardcore”（死硬派）要“擸起衫袖”，而楼价上升，市建局在收购80%至90%业权，亦即是向政府申请官收土地前的一段时间，现在较九年前初接手收购工作时延长了，显示收购较过往困难。
“外人”当军师增变数
他称近年关注重建团体增加，当年湾仔利东街项目收购遇到强大阻力，但关注组成员主要是业主与居民，关注收购金额或自身处境困难，较容易解决，在36个月内完成收购，反观现在有很多非项目人士扮演幕后军师，居民可能收到错误信息，或有人于进入收购期后才提出不满规划不想重建，令情况变得复杂。他以深水埗海坛街项目为例，市建局2006年提出收购，至今仍未完成收购。
