在十二月六日的全国港澳研究会上，几位学者不约而同地预测，香港的楼市将会在2014年开始向下调整，将会对香港整体经济产生不容忽视的负面影响，有经济研究学者甚至非常精确地预测，楼价下调一成，香港的失业率就会上升百分之一；楼价下调两成，那么香港就不会再是全民就业了。
与会的学者多数是关心政改进程对香港经济的长远影响。但听完上述经济学者意见之后，笔者却刚好相反，更担心楼价经济对政改进程的即时影响。从2014年开始，是香港政改咨询期和实施期的关键时期，如果真如经济学者所预测那样楼价会下调，那就意味着楼价下调期和政改落实期就刚好撞上了。如何防止和应对楼价下调、经济下滑所产生的社会怨气转化成政治上的负能量，这是当务之急，远比什么长远影响来得更加火烧眉毛。2003年五十万人大游行，背后原因可以有很多，但其中一个重要因素就是楼市崩盘，大量中产人士变成负资产。
正如施永青先生所言：市场上有超过一百万个的小业主，都把楼价下调至未置业者都能买得起的程度，楼价起码要跌四至五成，大量小业主又要变成负资产？负面的财富效应，将破坏社会的内部需求与再投资能力（2013年3月15日香港经济日报）。古语云：谷贱伤农，谷贵伤民（《汉书．食货志上》）。古代农业社会治国的最大难题，莫过于调整粮食价格和供给——粮价太低，损害农民利益；粮价太高，增加民众负担。在香港这个经济社会民生长期被楼价所牵制的现代社会，似乎并没有跳出古人的经济轮回——楼价贱则伤小业主，楼价贵则伤无私楼者。那些整天喊着打击大地产商压抑楼价的民粹主义者，往往没有考虑或者说故意忽略一点：楼价高低并不仅仅是大地产商和无私楼人士之间的矛盾，说白了，这更是小业主和无私楼人士之间难以调和的矛盾。无私楼人士的居住难题，可以用增建公屋和复建居屋来纾缓，但楼价下调所带来的小业主资产贬值甚至负资产问题乃至由此而来的消费压抑、投资萎缩和按揭利率上涨等问题，却并没有什么提振复苏的短期方法。两害相权，结论自明。
经济负面效应不容忽视
不少学者用心良苦，提出不少真知灼见，希望香港能真正走向经济转型，长远能够摆脱“楼价对经济和社会的绑架”。笔者却大异其趣，远虑之前，先解近忧；两害相较，取其轻者。第一，成立经济心战室比政治心战室来得更重要。第二，中央政策组等官方智囊机制应该逐步进行民意测试，或者更为精确地讲，进行市民经济情绪和政治情绪两者相关度的测试。正如在2008年金融海啸之后，全球各国的金融监管部门都锐意开发针对对银行等金融机构的金融压力测试工具。在“一国两制”之下的香港，其实绝对有必要发展出一套能够测试经济状况如何影响政治稳定的分析工具。第三，如果2014年后美国真的出现检讨量化宽松政策导致全球银根收紧，继而真的影响香港楼价下调，那么为了减缓楼价下滑带来的经济负面效应，当局可真的要检视一下，到底是继续坚持“港人港地”，还是积极考虑“北水南调”？别过于纠结长远，过了政改这一关再说。
作者为香港教育工作者联会主席、将军澳香岛中学副校长
