近来，唱淡香港楼市已成了主流，大量财经界名人、地产发展商、地产代理都加入唱淡行列，似乎，唱好楼市成了政治不正确的行为，谁也不敢唱好。
不过，统计数据不会造假，香港特区政府公布田土厅最新的楼价指数竟然创歷史新高，田土厅的楼价数据较落后，反映的是今年七月份的数据，另一个更即时的指数是中原城市领先指数，最新的数据是121.94点，创23周新高，而且连升4周，与歷史高位123.66点相比，只差1.39%，说不定很快地，传媒又会大肆评论特区政府的所谓辣招是废招。
利率决定楼市根本走向
究竟，香港楼价何去何从，是升？是跌？如果楼价再创新高，特区政府该不该再推出新的辣招，立法会正在谈论为目前的辣招减辣，会不会进一步推动楼价上升？
影响楼价升跌的最基本因素当然是供给与需求，但是供给与需求不单单是楼房的供给数字及人口的增长，还有许多其他因素会影响买卖市场的供给与需求。首先是购买力，许多人把购买力定义为楼价与收入中位数的比较，这是非常错误的衡量方法，理由是我们买楼不是一次过付款，而是分期付款，分期付款长达20年。20年前，银行楼房按揭年利率为12%，是目前的4倍有馀。换言之，20年前买楼每月的按揭供款远高于今日，而且高数倍，当年有能力供100万元楼价的人，今日有能力供400万元的楼宇而每月的供款金额不变。这也就是说，今日与20年前相比，同样收入的人，“购买力”增加3倍了，如果今日买楼者的收入比20年前高一倍，那么“购买力”就增加了7倍，20年前有能力买100万元楼房的人，20年后的今日若收入增加一倍，他们有能力买800万元的楼，这才是真正的购买力的改变。
从上述的理论来推算，如果其他条件不变，即政府没有推出任何所谓的辣招，当年值100万元的楼，今日应该可以卖800万元。实际情况是，过去20年楼价的升幅是4倍，即当年100万元的楼今日市值约500万元，没有达到800万元，其中一个理由就是特区政府的打压措施生效。
总结上述的推论，真正严重影响楼价的最重大因素是利率，利率的高低影响购买力，影响每月供楼负担能力。今日买楼的人，他们在计算自己每月的供楼负担能力时，相信绝对不会想像年利率会变成12%，可以想像，将来美国联邦储备局真正退市，利率大幅上升后，楼价面对的压力有多大？下跌的风险有多大？
以辣招来打压楼价是有一定的时限，辣招实行的时间久了，市场会视之为正常的情况，打压的效力就下降了。比方说，双倍印花税与买家印花税实行一段时间之后，所有的买家就会把双倍印花税视之为正常的印花税，正如在不同的国家，正常的印花税各有不同，有高有低，人们会不会因为某些国家的印花税高而不买楼，而另一些印花税率较低的国家就会出现抢购楼房的现象？买家印花税也如此。
公司买家可予适当放宽
现在，立法会有议员在讨论为目前打压楼市的“辣招”减辣，那是通过修订特别印花税的立法，政府在宣布特别印花税时，是採用先实施后立法的方法，宣布后新税率马上生效。但是，新税率仍未马上正式生效，得经过立法会通过，而立法会一批工商背景的议员觉得辣招太辣，导致地产代理、地产商的生意大受影响，所以打算修改政府提上来的特别印花税的法例，主要的修订范围是集中在以公司名义买楼而付的买家印花税。
政府提出向公司买家徵税主要是因为买家印花税是针对非香港永久居民而设，而担心有非永久居民通过公司名义买楼以避税，立法会议员认为如果公司的全部股东皆为香港永久居民，应该可以不必交买家印花税。房屋局局长张炳良认为政府愿意聆听，但政府不会主动修改，有些人担心一旦修改，道高一尺，魔高一丈，一定有人会利用这个空间钻法律空隙。
我是支持修改的，想利用法律空隙的机会不大，若发现有人出怪招挑战法律，可以再修订法律阻塞投机空间。我也相信适当放松公司买家买楼不会推高楼价，因为基本上，买家印花税的目的是赶走部分不愿付高税的非永久居民，若公司买家的全部股东为香港永久居民，实际上也已经阻止非永久居民利用公司名义买楼，因此不会增加需求。
作者 曾渊沧 资深评论员，博士
