前文所述的美国《纽约时报》的报道称：“根据州政府和联邦政府的记录，从2008年以来，纽约房地产开发商已经或正接近融资10亿美元，几乎全部的资金都来自于50万美元一个（的投资移民），而其中大多数又来自于中国。”

　　政府承诺的财政支持，尤其是长期的财政支持，存在太多变数。

　　根据2011年12月马里兰州巴尔的摩市的消息，该市的财政局局长彼特 弗兰切特（Peter Franchot）致函马里兰州总务署，撤回其对马里兰政府大楼改造项目的支持，认为此项目会“将马里兰州的纳税人拖入越来越庞大的债务并威胁到州的财政”。

　　债券发行，更是需要仔细斟酌。美国地方性政府债券与美国国债不能相提并论，债券的收益与买卖均有税收问题。二级市场内如何出售？联邦政府不拨款，政府财政入不敷出，信誉评级下降时，“还款保证”何在？

　　看似坚实的数据，可能是一颗不定时的炸弹，随时可能炸碎通往“绿卡”的桥。

　　陷阱五：虚浮保证

　　美国移民法明确规定，投资移民项目的投资必须是有风险的。或者说，投资移民申请人必须承担风险，除第三方担保外，任何其所投资的项目提供的担保都将视为违反此法律条款。

　　在市场推广中，有的项目或者移民中介为了招募投资人，给出不同的保证。这些保证真的能淡化风险甚至让投资人高枕无忧吗？

　　不少项目标榜自己为“政府项目”，其实无外乎几种情况：第一，部分政府贷款；第二，政府提供初期启动资金；第三，政府提供激励或优惠政策；第四，政府发行债券；第五，政府牵头。

　　以上任何一项，都不能使项目成为“政府的项目”。就本质而言，美国没有真正的政府项目。

　　美国各级政府的自身财政来源全部来自于纳税人，其开支必须透明，拨款权掌握在国会或州及地方议会手中，而非政府手中，对于项目投资，政府都不会承担实际责任，更不会用美国纳税人的钱为外国投资移民项目提供保证。

　　《纽约时报》的系列调查显示，尽管州政府认可了目标经济区，他们并不愿意就项目承担任何责任。即使是所谓的“政府运行的”区域中心，也都是通过基金公司运作项目，政府对其不作任何承诺和担保。

　　以债券项目为例，虽然是政府基建工程债券，但操作程序上是由EB-5资金成立一个投资项目公司，然后由项目公司购买某个州政府的基建工程债券。实际上这是个合资购买债券的准金融投资项目。

　　或者说，EB-5项目本身是个集合资金投资债券的金融项目，这些债券募集的资金和其他渠道募集的资金一起用于政府的某个基建工程项目，但不代表这个基建项目就是EB-5投资项目。

　　再以马里兰州政府大楼改造项目为例，从2011年开始，该项目就官司缠身。据巴尔的摩《每日记闻》报道，州政府被指控未按其制定的招标过程进行公开招标。马里兰州政府试图撤销此案，巴尔的摩巡回法院在2011年7月作出裁定，案件不予撤销，将继续审理，政府也成为被告。

　　讽刺的是，在法院裁定一周后，该项目在网站上推出宣传短片，并进入中国市场，一时成为各大移民公司争相推广的项目，风光无限！可是在所有宣传活动中，对在美国当地引起极大关注的诉讼却只字不提。

　　过去几年中，在中国市场上热卖的多为房地产项目，这也许与中国人喜欢买房有关。房产项目无一例外，都强调地段，强调升值潜力。

　　纽约威斯汀酒店项目提供酒店建成后的公寓或法拉盛区的住房作为投资保障。时代广场酒店项目声称投资移民作为债权人，得到项目公司拥有的包括项目所在土地、所建成酒店以及酒店经营权在内的产权作为还款保证和抵押。加州房地产项目也以房产或铺面所有权招揽客户。

　　真实情况如何呢？

　　先看行业前景，2010年，美国全国约有1500万栋房屋处于空置状态，全国的房屋总空置率达到11.4% ，远远超过国际 公认的5%的警戒线。截止到今日，美国房市虽有小幅反弹，但整体依然颓势凸显。

　　某中文电视台在2011年11月采访美国房产数据研究中心总裁，其对市场的表述为：“危机远未结束，均价下滑终止还需要两年时间，因为美国境内还有超过几百万栋法拍屋需要市场消化及处理。”

　　马里兰州政府大楼项目所受指控的其中一项即是此项目所在地区的房屋空置率已高达25%，而州政府却批准此项目，意图令人费解。美国房地产行业本身受经济大环境、政策影响极大，波动幅度明显，容易产生泡沫。美国近年来的金融危机也是源于房地产泡沫。

　　再看产权担保能否真正成为投资保障。如房屋建设或运营中有银行投入，银行必然会有第一受偿权。

　　美国银行铁面无私，一旦产生按揭支付拖延，到时间就收走房屋，强行拍卖，拍卖价格不是以越高越好，而是以保住银行本金为目标。投资移民债权人随时都可能血本无归。

　　也就是说只有在地产项目没有任何银行借贷，而且移民投资人有第一优先受偿权的前提下，产权担保才有意义。事实上，目前美国所有的房地产投资移民项目都有银行贷款，而移民投资人都不具备第一受偿权。

　　此外，美国的房地产的产权维护绝非易事。