图：陶汝鸿（左）及叶健均修订楼价预测，由年初估计的升变跌

    　　□受“新辣招”兼加息夹击，二手楼市急速降温，今年初唱好的戴德梁行，随即转口风唱淡。该行最新分析认为，本港中小型住宅楼价已从2月高位回落5%，受到新盘促销兼二手业主噼价潮拖累，预料今年住宅楼价最少跌10%，比年初预测的10%升幅有很大落差，倘欧债及禽流感进一步扩散，楼价跌幅或不止于此。/本报记者 林惠芳

    　　今年年初，本港楼市持续畅旺，住宅楼价更屡次破顶，政府终按捺不住于2月底推出“新辣招”，包括首次登场的双倍印花税（DSD），再加上银行相继调升按揭利率，市场气氛迅速逆转，买家纷纷採取观望态度，令3月份楼市开始萎缩。

    　　次季买卖料返沙士低位

    　　戴德梁行香港董事总经理暨北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，政府于2月22日出招后，今年3月份住宅临时买卖合约只有4534宗，按月下跌28%，创过去13个月以来按月成交第2低。

    　　值得留意，现时楼市成交量比出招前最少下挫40%，无论住宅及工商舖买卖均大幅回落，今年4月份预测整体楼宇临时买卖合约仅7000宗，比今年2月份9825宗急泻29%，估计5及6月份更降至每月约5000至6000宗水平。若以按季推算，今年第2季楼宇买卖合约只有1.8万宗，不但按季大跌28%，更返回2003年“沙士”低位。

    　　楼价方面，受到上车客今年初蜂拥入市刺激，中小型住宅楼价于今年初升势持续，惟新辣招实施后，楼价即时从高位掉头回落，首季更录跌幅，其中，有“楼市探热针”之称的o鱼涌太古城，今年3月底平均建筑呎价11400元，按年升18.8%，按季升4.6%，但与2月份比较却跌0.9%。

    　　二手楼价年内料再跌5%

    　　他续说，现时中小型住宅楼价已比2月份高位滑落5%，鑑于准买家担心政府再出招，发展商也因应市况，为旗下个别新盘推出置业优惠，变相减价5至10%，令整体市况进一步受压，在外围经济没有出现负面消息之下，预料二手楼价于年内再跌5%，全年楼价跌幅达10%，为2003年“沙士”后跌幅最大的一年，较该行今年初预测的全年上升10%出现较大落差。

    　　鑑于环球经济復苏步伐仍未明朗，欧元区经济更是乏善可陈，令前景充满变数，随时影响市场气氛，倘若欧债或禽流感疫情进一步扩大，楼价跌势将更严重。不过，他重申，市场基本因素仍然良好，楼价暂时只出现轻微调整，大幅下滑的机会不大。

    　　豪宅市场方面，陶洝鸿指出，政府2月份推出的调控措施，令豪宅交投大幅减少，楼价稍微回软，但仍高位徘徊。鑑于豪宅业主并不急于套现，个别业主更封盘不卖，发展商也因应市况重新检讨豪宅销售时间表，导致豪宅市场成交量偏低，相信豪宅交投持续淡静，不排除买家会以公司股份方式转让豪宅。

    　　被问到楼价调整后，政府应否检讨收回“辣招”，他回应指出，政府已明确表态，决意稳定楼市，新调控措施推出只有数周，相信当局仍会观察一段时间，不会于短时间内作出修改。

    　　商舖全幢商厦料续吸资

    　　大额买卖方面，今年首季逾1亿元大额交易共有77宗，较去年第4季91宗下跌15%，受大市气氛拖累，政府“新辣招”更扩展至非住宅物业，导致今年第2季大额买卖持续萎缩，估计只有不足50宗。

    　　戴德梁行香港投资部董事叶健均表示，政府新措施令物业交易成本增加，打击一些希望透过购买整幢商业物业拆售图利的短线投资者，今年3月以来，这类投资者的入市意欲相对较低。然而，不少投资者仍然寻求机会，估计商舖、全幢写字楼将继续吸引资金入市。