圖：陶汝鴻（左）及葉健均修訂樓價預測，由年初估計的升變跌

    　　□受“新辣招”兼加息夾擊，二手樓市急速降溫，今年初唱好的戴德梁行，隨即轉口風唱淡。該行最新分析認為，本港中小型住宅樓價已從2月高位回落5%，受到新盤促銷兼二手業主劈價潮拖累，預料今年住宅樓價最少跌10%，比年初預測的10%升幅有很大落差，倘歐債及禽流感進一步擴散，樓價跌幅或不止於此。/本報記者 林惠芳

    　　今年年初，本港樓市持續暢旺，住宅樓價更屢次破頂，政府終按捺不住於2月底推出“新辣招”，包括首次登場的雙倍印花稅（DSD），再加上銀行相繼調升按揭利率，市場氣氛迅速逆轉，買家紛紛採取觀望態度，令3月份樓市開始萎縮。

    　　次季買賣料返沙士低位

    　　戴德梁行香港董事總經理暨北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，政府於2月22日出招後，今年3月份住宅臨時買賣合約只有4534宗，按月下跌28%，創過去13個月以來按月成交第2低。

    　　值得留意，現時樓市成交量比出招前最少下挫40%，無論住宅及工商舖買賣均大幅回落，今年4月份預測整體樓宇臨時買賣合約僅7000宗，比今年2月份9825宗急瀉29%，估計5及6月份更降至每月約5000至6000宗水平。若以按季推算，今年第2季樓宇買賣合約只有1.8萬宗，不但按季大跌28%，更返回2003年“沙士”低位。

    　　樓價方面，受到上車客今年初蜂擁入市刺激，中小型住宅樓價於今年初升勢持續，惟新辣招實施後，樓價即時從高位掉頭回落，首季更錄跌幅，其中，有“樓市探熱針”之稱的o魚涌太古城，今年3月底平均建築呎價11400元，按年升18.8%，按季升4.6%，但與2月份比較卻跌0.9%。

    　　二手樓價年內料再跌5%

    　　他續說，現時中小型住宅樓價已比2月份高位滑落5%，鑑於準買家擔心政府再出招，發展商也因應市況，為旗下個別新盤推出置業優惠，變相減價5至10%，令整體市況進一步受壓，在外圍經濟沒有出現負面消息之下，預料二手樓價於年內再跌5%，全年樓價跌幅達10%，為2003年“沙士”後跌幅最大的一年，較該行今年初預測的全年上升10%出現較大落差。

    　　鑑於環球經濟復蘇步伐仍未明朗，歐元區經濟更是乏善可陳，令前景充滿變數，隨時影響市場氣氛，倘若歐債或禽流感疫情進一步擴大，樓價跌勢將更嚴重。不過，他重申，市場基本因素仍然良好，樓價暫時只出現輕微調整，大幅下滑的機會不大。

    　　豪宅市場方面，陶洝鴻指出，政府2月份推出的調控措施，令豪宅交投大幅減少，樓價稍微回軟，但仍高位徘徊。鑑於豪宅業主並不急於套現，個別業主更封盤不賣，發展商也因應市況重新檢討豪宅銷售時間表，導致豪宅市場成交量偏低，相信豪宅交投持續淡靜，不排除買家會以公司股份方式轉讓豪宅。

    　　被問到樓價調整後，政府應否檢討收回“辣招”，他回應指出，政府已明確表態，決意穩定樓市，新調控措施推出只有數周，相信當局仍會觀察一段時間，不會於短時間內作出修改。

    　　商舖全幢商廈料續吸資

    　　大額買賣方面，今年首季逾1億元大額交易共有77宗，較去年第4季91宗下跌15%，受大市氣氛拖累，政府“新辣招”更擴展至非住宅物業，導致今年第2季大額買賣持續萎縮，估計只有不足50宗。

    　　戴德梁行香港投資部董事葉健均表示，政府新措施令物業交易成本增加，打擊一些希望透過購買整幢商業物業拆售圖利的短線投資者，今年3月以來，這類投資者的入市意欲相對較低。然而，不少投資者仍然尋求機會，估計商舖、全幢寫字樓將繼續吸引資金入市。