辣招陷“七年之痒” 物业愈细愈贵

　　图：业界认为，辣招实施七年，是时候检讨成效，助本港楼市重新出发 资料图片

美联物业住宅部行政总裁 布少明

　　11月20日是额外印花税（SSD）辣招实施届满7年，SSD可谓开政策直接干扰楼市的先河，加上随后相继推出的买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD），以及众多收紧按揭措施，企图压抑楼价及炒风。然而从结果论，成效实在有限。美联“楼价走势图”于过去七年累积上升约85%，期内二手交投萎缩，加上收紧按揭措施下，细银码单位较易上车，造就细面积单位价格被抢高，出现“单位面积愈细、呎价升幅愈大”的情况。如以近3年计，实用面积400呎或以下细单位呎价升幅最明显。

　　据美联物业房地产数据及研究中心综合土地註册处资料显示，选取50个大型屋苑，今年10月份实用面积400呎或以下平均呎价录13778元，若与3年前同期（即2014年10月）相比，同类单位平均呎价10866元相比，即3年间升约26.8%；上升幅度高于同期呎价升约22.2%的401呎至800呎单位，以及升约20.7%的逾800呎单位。

　　以下实例证明了“愈细愈贵”的理论，以荃湾中心为例，该屋苑实用面积400呎或以下的单位，于今年10月份的呎价录得约11867元，较14年10月同类型单位录得的9083元上升约30.7%。另一上车热门屋苑淘大花园，实用面积400呎或以下呎价约14350元，较三年前同类型单位亦高出约28.1%。有“上车天堂”之称的沙田金狮花园上月细面积单位平均实呎约13601元，亦较3年前升约28.1%。

　　辣招陷“七年之痒”，市民对其压抑楼价的信心已失，楼市刚需日见炽烈，令上车盘愈来愈抢手，带动细价二手住宅交投急升。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地註册处资料显示，今年10月份500万元或以下二手住宅註册量已录1958宗，较9月份的1751宗升约11.8%，直逼2000宗水平，连续3个月录得升幅，创5个月新高，较7月份录得全年低位的1370宗，更高出近43%。预期随着市况明朗，加息步伐缓慢，市民上车的需求有增无减，11月份500万元或以下二手住宅註册量有力续升，大有机会突破2000宗水平，甚至可挑战近8个月以来高位。

　　七年转眼已过，是时候检讨辣招成效，助楼市重新出发。中短期而言，撤辣遥不可及，但一定程度的微调实为必须，例如放宽“楼换楼”退税豁免期限制，甚至近来传出为首置人士提升按揭上限等，都是可行的方法，希望政府可尽快落实，做到真正的“置业主导”。