审慎把握低息年代/汪敦敬

　　近期多家银行宣布减息，一般买家都可争取到实质1.8%或以下的低息优待，甚至有些银行推出的财务组合借贷息只有1.2%。年头的时候，不是人人高唱美国加息将大难临头吗？现在发生的事实是，香港在实质减息，而美国到4月7日为止的楼宇按揭创14个月新低。如果大家还认为，“楼价在2009年之后的大幅上升是因为量化货币和超低息年代，而2016年初人们对楼市不看好是认为美国会周期性息口上升”的话，大家现在应该重新检视实际环境了。

　　在当下的货币战争中，美国若是想加息及美元升值，则要面对其他各大国，包括最亲密盟友们的持续货币量化，尤其是日圆在安倍晋三再次担任首相后曾大跌24%，但是近期仍可出现大升局面，结果当然令到美元下跌！美元没有强势如何加息？信美国加息，得到的是什么？

　　美元升势难强劲

　　我在年初发表的“2016年我对楼市的十大忠告”里面写到，“上半年价格见底，后市以汇率为依归”，楼市到年中左右将有板块陆续开始找到谷底，而后市就要视乎人民币兑美元的走势了。“人民币价格下跌时，楼价下跌的动力便较大；反之，人民币价格上升时，楼价上升的动力也较高。”

　　有人认为我这个讲法是曲线唱淡，因为在年头人人都认为美元强势不可阻挡，问题只是快与慢，但是我认为未必，我不觉得美国可以一如以往轻易“剪羊毛”，不认为美国可以透过加息或者一些“巧合的行动”，可以令美元回收到美国及得到升值强势。大部分国家其实都不愿意再任其鱼肉，就算如何配合的盟友，在货币政策上都毫不留情大印银纸的，这对美元是相当不利的。此外，这种量化并没有终止的势头，因为任何国家停止，国内财富很快就会被其他货币所蒸发了。

　　风大雨大，如果你未能量力而为的话，我认为不要勉强置业，但是如果你已经准备好稳健的财务的话，我认为大家应掌握低息年代的美好时光，入市置业吧！

　　应做好按揭功课

　　但入市置业前应做好准备，我认为准买家应在睇楼前就做好银行预批，这可以在楼价调节的市道更保障自己。除了靠银行之外，自己也应就按揭做好功课，有很多人担心银行估价下降而借不到钱，但是银行估价下跌，其实亦可能等于你想买的单位价格下跌，如下跌率是同步的话，其实便影响不到借贷了。

　　为了方便我们的准买家可以更了解按揭实况，公司月前已推出了“祥益按揭估价指数”，是根据公司的最新成交，以及三家主要银行（?丰、中银、恒生）的平均估价综合计算相差的幅度，以及对比出同步值的正负数来判断现时银行贷款的松紧程度，让市民可参考普遍成交及普遍估值的差距（高过零即代表银行估价普遍低于普遍成交价，相反亦然）。