买泓富产业信託稳稳地赢\英皇证券研究部分析员 林茂森

　　2015年已成歷史，美元也在2015年正式与长达7年的“弱美元时代”告别。短期市场并不预料美国于2016年有能力大幅加息，因美元过强将损害美国经济。在不温不火的美元及中国经济增长未明之下，要在港股中挑股犹如雾里看花。笔者本周遂推介买入后“坐上一年”也不怕的泓富产业信託（00808）。

　　泓富的投资故事正是受惠九龙东转型，发展为香港第二个核心商业区。集团目前在本港营运共拥有八个工商类型物业，包括三座甲级写字楼（都会大厦、泓富产业千禧广场、创业街9号）、两座商用物业（海名轩、泓富广场）、两座工商综合物业（潮流工贸中心、创富中心）及一座工业物业（新宝中心）。

　　本届政府落力解决住宅楼宇供应问题，但在商厦市场供应却未见太多?墨。从调查数据可见，截至2015年第二季尾，中环写字楼空置率为1.7%，第三季尾更跌至1%，与2008年的歷史低位0.8%已相差不远。本港核心商业区几近饱和，预示?非核心区域的工商租务生意也会被推高。原因有二，一是核心商业区现有租盘未能满足某些客户的个别需求，二是企业出于成本控制，将办公室搬到到非核心区域。

　　过去24个月，较瞩目的甲级商厦成交包括花旗花54亿向会德丰（00020）购观塘甲级商厦；领汇（00823）伙南丰花59亿夺观塘商业地，目标兴建两座甲级商厦；恒大（03333）花125亿向华置（00127）购美国万通大厦；国寿（02628）花59亿向会德丰购红磡甲级商厦。以上交易买方包括中港外资皆有，也并非全部位于核心商业地段，代表?“非核心商业区的甲级商厦”未来的商业价值。

　　泓富手上物业有不少刚好与以上甲级商厦地理位置邻近。集团现时手上持有可出租总面积为135.2万平方呎，车位数目则达498个。2015年上半年，泓富截至2015年6月底租用率保持于98.5%稳定水平，平均单位实际租金增长10.7%至每平方呎22.4港元。

　　受惠商厦升值，相信泓富未来几年经营指标及派息可延续过去稳步增长传统。泓富2010年至2014年五年派息逐年递增，分别为11.01港仙、12.02港仙、13.54港仙、14.95港仙，及16.30港仙。假设2015年全年派息与2014年相同，现价股息率达5.8厘，优于不少同业。值得一提的是，泓富2015年股价回报5.7%，跑赢房託龙头领汇，也跑赢恒指。建议投资者2.8元买入，升穿3.4元止赚，否则可一直持有赚取股息，止蚀价设在2.4元。