施政报告没有推出新的打压楼价措施，不少‘期望’楼价马上跌至他们买得起水平的人，和希望政府能津贴他们买楼或大建居屋和公屋的人，批评说报告令他们失望，这是期望出现‘落差’所致。但事实是，‘辣招’已经推出，去年推出BSD及加强版的SSD有效地控制了楼价上升。然而，笔者希望从特首到有关司局长还应该经常提醒市民，政府绝不会坐视楼价飞升，随时可以推出更辣的措施。

　　特首梁振英的第一份施政报告终於出炉了，之前，我写过一篇文章，叙述我的一些预期，基本上，施政报告与我的预期也没有太大的不同。

　　我预期施政报告不会有太多的所谓‘惊喜’，特别是房屋政策。结果，一如所料，施政报告没有推出什麽新的打压楼价的措施，只告诉香港市民今後三、四年有多少住宅供应，在更远的将来，政府将开发多少公顷的土地。

　　施政报告出炉後，不少人都批评说这份报告令他们失望。为什麽会失望？我在之前的文章已经说过，有失望是因为有太高的‘期望’，不少人‘期望’楼价马上跌至他们买得起的水平。实际上，这是不可能的。而且楼价若真是如此大跌，相信目前天天说买不起楼的人会全部打退堂鼓不敢买了。2003年，楼价的确很低，多少人敢买？

　　对房策期望过高

　　另一些人，他们倒不是希望楼价马上大跌，而是希望政府能津贴他们买楼，推出如十多年前政府曾经推出的首次置业贷款资助计划这一类的东西，或者大量兴建居屋，大量兴建公屋┅┅

　　但是，这是不可能的，过去我在多次讨论房地产政策时说过好几次，建一幢大楼，从规划到落成，要七年之久，前期工作是重新规划土地用途，要经过多次、多角度、多方面的谘询，要城规会、环保、工务、交通、学校┅┅等等配套的规划与研究。单是前期的规划、谘询工作，往往用了三年至四年，甚至十年也搞不好。合和集团的胡应湘该说是最有经验的人，他打算重新建设他在湾仔的一幅土地，前後用了至少20年才获得有关部门的批准。

　　香港是法治社会，政府建公屋、居屋与私人地产商建私宅的谘询、规划程序是一样的。一向以来，我们看到地产商买下一幅土地後，两、三年後就推出市场卖楼花，四年後落成，最长也只是五年的时间。但是不要忘记，政府拿出一幅土地公开拍卖招标时，前期的土地规划工作已完成。目前，梁振英手上并没有大量的这样的已经规划好的‘熟地’。香港的确不是没有地，但多是‘生地’，‘生地’要变‘熟地’是要经过一段不短的程序。过去几年，曾荫权任特首时，经常有香港市民问他为什麽不能加快建公屋？曾荫权的回答是∶建一座新的公屋，前後要用七年的时间；今日，梁振英所面对的也是同样的情况，所以我在施政报告公布前写下一篇文章，说大家不好期望有奇，也不好有过高的期望。

　　推地建屋困难大

　　施政报告说，未来五年，政府会建75000单位的公屋，基本上这是曾荫权留下的规划，梁振英上任之後重新规划，新的规划最快只能在2017年至2018年才会实现，而且也只能从75000单位增加至10万个单位。增幅不算太高，原因很简单，要重新规划土地用途来建公屋，最早也是2020年之後的事，曾荫权已经在过去很清楚地告诉大家，公屋从规划到落成要七年之久，2013年加七年，不就是2020年吗？

　　2020年之後，可能会有大量的住宅供应，也可能没有，因为改变土地用途所将面对的反对力量绝对不小，梁振英在施政报告中说他会迎难而上，我希望他没有低估这些难度。

　　要增加土地供应，要把绿化地带拿来建房屋，环保人士会支持吗？东北发展、洪水桥发展，之前的谘询活动已经遇上巨大的反对力量。过去，建高铁时，规划通过了，但是实行时收地遇上的困难也真不小。更早之前的港珠澳大桥的兴建、环保官司一役，又拖了时间，又因此要多花数十亿金钱。要真正做到迎难而上，的确不容易，也需要巨大的勇气。如果迎难而上变成遇难而退，那麽，香港土地供应问题就永远也处理不了。

　　随时推更辣的招

　　当然，除了增加土地供应，多盖楼房之外，通过行政手段打压需求也是短期有效的方法。虽然这些方法被称为治标不治本，但总比不治标不治本，任由泡沫扩大的好。美国 的超低息导致全世界许多地区出现资产泡沫扩大，是一项极不容易应付的事，新加坡政府比香港政府更早推出买家印花税（BSD），但一年多之後，发现楼价压不下，於是马上再加推多项措施及加强原本的措施。同样的道理，去年10月香港政府宣布推出BSD及加强版的SSD，至今这两项措施是有效的，楼价停止上升，我认为从特首到有关的司局长，都应该经常提醒市民，若楼价再度飞升，政府绝不会坐视，政府随时可以推出比目前的所谓‘双辣招’更辣的措施。

　　楼价快速上升，许多人很不高兴，但是楼价下跌时，可能不高兴的人更多。过去五年，楼价出现过两次小调整，一次是2008年的金融海啸，一次是2011年的欧债危机，两次调整都使到不少香港人生活於恐慌之中，担心自己的饭碗不保。2002年至2003年，楼价是很便宜的，但是，当时的香港人快乐吗？

　　大部分买楼的人都希望今天他买了楼，明天楼价涨。楼价涨人人抢买楼，楼价跌没人想买楼是永远正确的客观现实。最最理想的情况是维持楼价稳定，依购买力的上升而慢慢上升。当然，这也是永远也做不到的梦想。

　　作者：曾渊沧 为城市大学副教授，博士