政府上周五再度推出“辣招”打压楼价。双倍印花税的打压力度可能也不够，如果所买的是上车盘这类的楼，新增的印花税只是1.5%，300万的楼多交4.5万元，打压力度不算大。目前的BSD及SSD是有效的，是不是可以考虑把税率再提高，同时将年限延长至五年？如果SSD延长至五年，相信没有物业的人、首次置业的人，在买楼之前一定会三思，压住他们的需求。这群人的需求有时是盲目的，是人有我也该有的羊群心态。

　　政府上周五又再度推出“辣招”打压楼价。第一项措施，是全面提高印花税一倍，同时将原本只需付100元印花税的200万元以下的物业印花税大幅提升至1.5%。第二项措施，是所有的物业包括工商物业，一律需於签定买卖合约时即刻缴交印花税。

　　为什麽要推出新的打压措施？这一次的新措施推出日期与上一次推出日期仅相差数个月，连半年都不到，这是不是说旧措施没有效果？

　　不是没有效果，而是旧措施的打压力度仍不够强，打压的对象仍不够全面。

　　只赶住宅炒家不够

　　楼价的上升与下降，全是供求两个力量所形成。供应短期内无法增加，需求则因利率太低而增加。预期楼价会再上涨的心理因素也会推动需求，原本观望租楼住、仍未决定买楼者决定买楼，买楼的需求就增加了。前一阵子，居屋绿表未补地价的申请者当中，大部分是单身的年轻人，他们有买楼的急需吗？没有。他们加入申请的人潮只是人有我也想有，是“羊群效应”。前“置安心”计划改成出售单位，申请者当中也以年轻单身者为主，这些单身年轻人是楼价不断上升所催生出来的新需求。

　　既然供应在短期内无法大量增加，政府唯一能做的就是打压需求。

　　要打压需求，首先要把需求分类。2010年推出的打压措施，是特别印花税（SSD），规定买入住宅单位後两年内出售得交特别印花税。这个方法的目的是赶走炒家。

　　方法是有效的，炒家的确接近全面消失，只不过只赶走炒家仍不够，炒家以外的其他买家所组成的购买力与需求的确非常庞大。

　　商铺炒家也须赶绝

　　买楼者当中，有买家、有用家、有投资者，同时又可以分为本地买家及外来的买家。2010年的特别印花税政策，赶走炒家，但是还有用家、投资者、外来的买家，特别是来自内地的购买力惊人，过去几年，豪宅的升幅远超过其他住宅，力量来自这些内地买家。因此，2012年，政府再推出新的买家印花税（BSD），规定凡是非香港永久居民，及公司名义注册的买家，一律得缴交买家印花税，这个措施也很有效。目前，来自内地的买家已大减，豪宅价也趋向稳定，升幅最小。可见SSD与BSD已显示效果。过去若没有推出这两项“辣招”，相信今日的楼价远不止於我们所看到的。目前楼价虽创新高，但升势已受打压。因此可说政府在过去推出的措施有效果，只是打压的对象仍未全面。SSD与BSD压抑炒家及内地买家的相当大部分的需求，但本地用家、投资者的需求仍大。

　　所以上星期推出的最新“辣招”，最主要的目的是压抑买楼收租投资者的需求及打压商业物业的炒作。新措施主要通过全面加印花税一倍来增加这些打算买楼收租的长期投资者的成本，成本增加自然会压抑部分需求，而商业物业与住宅物业看齐一律需於买卖合约签定後马上缴交物业税能有效地赶走短期炒家。过去短期炒家的所谓“摸货”的形式买卖，免交印花税，因此工商物业的炒风很热。

　　最新的“辣招”，仍保护没有物业及楼换楼的本地居民，他们免交双倍印花税或可退回已交的额外印花税。不提高这群人买楼的成本，本意自然很好，但这群人为数不少。今日，一些所谓上车盘，售价较低的小单位住宅的价格升势较快，其中一个原因就是这群没拥有物业的人争入市而推高了小单位、售价较低单位的楼价。豁免这些人双倍印花税对压抑需求而言，是打了个折扣，双倍印花税只赶走一部分打算买楼收租的投资者，买楼收租的人多还是首次置业的人多？我没有统计资料，不敢乱猜。不过，估计以目前的情况而言，首次置业者应比较多，因为每天有人要结婚想买楼，这些人多是首次置业者，或者有人开始生小孩，不得不搬离原本与父母同住的家，他们结婚初期没有小孩，还可能与父母同住，这一类不得不找新房子住的人是住宅的刚性需求，量不小，真要出“狠招”、“辣招”，就得压抑这些人的需求。当然政府出手打压这群人买楼的能力，政治代价也许相当大，但不压抑，“辣招”的作用就无法全面发挥。

　　“羊群心态”应予遏制

　　还有，双倍印花税的打压力度可能也不很够，如果所买的是上车盘这类的楼，新增的印花税只是1.5%，300万的楼多交4.5万元，打压的力度不算大，我怀疑作用能有多大、能维持多久？

　　目前的BSD及SSD是有效的“辣招”，是不是可以考虑把税率再提高？同时年限可以延长至五年，相信香港没有多少人会认为房价可以再连升五年。如果SSD延长至五年，相信没有物业的人，首次置业的人在买楼之前一定会三思，压住他们的需求。这群人的需求有时是盲目的，是人有我也该有的羊群心态。

　　作者：曾渊沧 为香港城市大学副教授，博士