香港住宅地价下跌令房价承压 内地开发商购地热情冷却

　　大公财经讯（记者毛丽娟深圳）仲量联行（纽交所代码：JLL）今天公布的《2016年上半年土地及房地产市场回顾》显示，香港部分地区住宅地价于过去12个月已下跌超过20%。由于内地开发商的购地意愿于今年第二季呈冷却迹象，预期地价于下半年将持续下跌，房价下调压力增加。

　　据悉，香港部分地区住宅地价在过去12个月最多下跌逾20%，今年中小型住宅房价预计下跌10-15%，豪宅表现较佳，房价将跌5-10%。

　　预计2016年街铺租金将回落10-15%

　　今年首5个月，访港旅客人数同比下跌8.4%，去年同期则录得3.9%增幅。内地访港旅客数目持续下跌，与去年同期比较下跌11.8%。不过今年以来，来自泰国、新加坡、日本及英国等地的旅客人数均录得显著增长。

　　过去10年，香港整体零售销售额每年平均升幅为9.1%，然而，今年首5个月，整体零售销售额按年下跌10.8%。零售销售下跌主要受珠宝及钟表销售下跌所拖累，这归因于内地实施反贪腐政策，以及内地旅客改变购物模式，从奢侈品转移到购买大众商品。此外，港元强势下，其他世界购物中心显得更具吸引力。

　　零售消费数字持续下跌，拖累街铺租金去年下跌22.6%后，于今年上半年再下跌8.1%。奢侈品零售商受影响最大，部分正计划重组店铺网络。由于不少租客较倾向租用主要购物中心，主要商场租金于上半年企稳。

　　仲量联行商铺部主管陈耀峯表示：“目前商铺租赁市场的需求主要来自中档、生活品味零售商，以及餐饮业经营者，而奢侈品、钟表及珠宝零售商正计划收缩业务。为带动消费，零售商计划开设更多联乘概念店铺以提升品牌知名度，发展商则通过增加短期特色店铺(pop-up stores)及提高餐饮租户的比例吸引消费者。主要购物中心目前的空置率仍然低企，

　　不过，由于个别零售商开始整合店铺，部份主要购物中心也开始面对空置率上升的压力。预计2016年街铺租金将回落10-15%，主要购物中心的租金下半年将面临下行压力。”

　　地价下滑短期内料将持续

　　受累于经济增长放缓及市场走势未明，香港本地发展商对政府招标出售的地皮，采取较以往更审慎的投地策略，今年初仍以内地发展商投地最积极，以落实其开拓国际市场计划，上半年政府招标售出的8幅地皮，占有3幅由内地发展商投得。发展商对后市审慎的看法，在地价的走势充份反映，上半年售出的其中5幅地皮的成交价均低于市场预期下限。

　　仲量联行研究部分析政府招标出售的住宅地皮分析，显示个别地区每方呎楼面地价过去12个月已下跌多达20%。由于第二季内地发展商投地的意欲也呈冷却迹象，地价下滑的情况于短期内料将持续。

　　住宅市场方面，买卖交投于首季已跌至新低，第二季稍为回升。上半年每月成交量跌至3,320宗，较2015年同期录得的5,377宗减少38.3%。今年第一季的住宅成交量更少于2003年爆发SARS期间录得的历史成交量低位，当年住宅成交量于5月最低跌至4,130宗。

　　一手物业市场的焦点在于愈来愈多发展商为潜在买家提供高成数的按揭及借贷，为减价及提供更大折扣以催谷销情的另一选择。然而，此促销手法只限于资本较雄厚、财务状况较佳的大型发展商才可以提供，他们比中、小型发展商占有优势。市场对此类财务安排反应不一。

　　二手物业市场方面，由于上半年本地股市波动及预期加息在即，不少业主愿意减价求售，中、小型住宅楼价于上半年下跌6.4%。惟严格的按揭成数限制仍然是置业人士的最大挑战，亦阻碍买家置业，尤其购买二手物业。豪宅价格表现较理想，然而，楼价已开始回软，首季楼价下跌1.9%。

　　住宅市场只有超豪华物业市场在逆市表现佳，买家的购买意欲于上半年依然强劲。市场共录得55宗成交价逾一亿元的豪宅成交，虽然较去年同期减少15%，但平均成交价增长8%至3.04亿港元，反映买家愿意投放更大笔资钱购买罕有推出市场放售的超豪华物业。

　　住宅租赁市场方面，经济不明朗及招聘意欲下滑，持续影响豪华住宅的租赁需求。随着愈来愈多的租户有意搬到租金银码较小的单位，租金将继续受压。

　　仲量联行董事总经理兼资本市场部主管曾焕平表示：“政府的辣招将继续窒碍置业人士换楼。由于未来12个月新推售住宅单位将增加至35,000伙，发展商将继续采取积极的销售策略，以吸引买家。由于元朗及荃湾区于未来12个月有大量的住宅新供应，楼价下调压力最大。随着利息走势未明，及政府卖地反应欠佳，楼价将持续受压。纵使近期楼市有稳定迹象，仍预计中、小型住宅的资本值将下降10-15%，豪华住宅的资本值将于今年下跌5-10%。”