楼控差异化多城限购曲线松绑 稳楼市总基调未变

　　大公报1月15日报道（记者倪巍晨）内地本轮楼市调控自2016年10月开始，迄今歷时已逾十五个月，其间共计110个城市出台约250项调控政策，调控周期之长、范围之广、出台政策之密集可谓前所未有。新年伊始，安徽合肥、甘肃兰州、江苏南京等多地推出楼市新政，被外界解读为调控放松之举。分析称，在中央作出对楼市调控的差别化“定调”后，预计高存销比、绝对库存规模较大的城市，未来放松调控的概率也会更高。

　　总体来看，年初以来推出的楼市新政主要分为两类，即以兰州为代表的“定向取消限购”，以及南京为代表的“以人才政策为楼市调控间接松绑”。

　　南京松绑人才落户

　　在仲量联行高级董事兼（上海）项目销售总监周静看来，内地楼市调控往往呈现一、二线率先调控，三、四线随后跟上的格局，待调控大目标或阶段性成果显现后，各地政策再现分化。她续称，当前楼市“控房价”、“去库存”的阶段性目标完成良好，因此地方依据自身财政及经济发展情况，对政策进行调整。

　　官方最新数据显示，去年11月，15大“热点城市”中有7个城市新房价格环比下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；同比来看，有11个城市新房价格下跌，降幅在0.2至3.2个百分点之间。

　　从数据中可见，分类调控、因城施策的楼市调控政策效果显现。而当前热点城市新房价格走势总体平稳，多数城市房价已低于2016年同期水平。

　　需指出的是，除调控阶段性目标已基本达成外，“财政压力”或是年初部分城市变相放松调控政策的另一大肇因。事实上，率先松动政策的地区，不少是土地财政依赖度较高的城市，在中央差别化调控背景下，上述城市有放松政策的内在动力。

　　华创证券发布报告称，去年11月，南京、兰州、合肥一般公共财政预算收入同比分别下滑10%、6.6%和1.8%，较前值大幅跳水25.7、64.1和33.7个百分点，房地产交易额大幅下降造成地方财政收入跳水式下滑。另一方面，去年前11个月，全国国有土地使用权出让收入同比增长35.3%。

　　稳楼市总基调未变

　　尽管多地变相放松楼市政策，但中央促进房地产市场健康平稳发展的总基调并未改变。

　　周静表示，兰州并非市场关注区域，其政策调整难以触动其他城市跟进；南京虽享受了市场上涨带来的红利，但目前市况下，地方政府推出进一步明确导向后，会有更适合当地发展的调控政策出台。“未来限购政策不会始终佔绝对主导，限贷才能延缓大部分购房者的入市步伐”。

　　在被问及“部分城市楼市政策松动是否会成为趋势”时，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从调控逻辑看，今年政策将延续高压，这从近期银行房贷优惠减少，甚至利率上浮便可看出，监管层对资金方面的控制依然较紧。

　　卢文曦相信，即便个别城市对楼市政策进行微调，中央对全国楼市的调控大方向仍有把控力，“鉴于当前市场风向、环境均已发生巨变，即使个别城市绕开限购，买家也不会轻易入市”。

　　泡沫风险有望改善

　　去年末举行的中央经济工作会议，并未对“抑制资产泡沫”等内容过多着墨，转而强调加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。会议明确：“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”有专家认为，正是中央对于房地产调控的差别化“定调”，各城才有了今年的“松动”政策。

　　中诚信国际宏观首席分析师袁海霞提醒，从中央经济工作会议精神看，房地产调控制度将发生重大变化。一方面，楼市长效调控机制将加速建立；另一方面，现有调控政策基调短期内基本难见松动，藉此为长效机制建立赢得时间和空间。

　　 此外，楼市差异化调控方式不会改变。袁海霞续称，现有调控措施的延续及长效机制的建立，会在一定程度上遏制房地产市场价格的快速上涨，并对市场预期构成影响，预计房地产泡沫化风险有望边际改善。