港楼价脱节 业界吁开放工厦用途解决房源不足

　　图：共居的核心在于公共空间及社交功能

　　大公报4月9日讯 记者 吴涵宇报道：本港楼价愈升愈有，与市民收入脱节，年轻人若不靠“父干”“母干”，几乎上车无望，令租房需求空前庞大。在共享经济盛行的当下，共享公寓为渴望独立、热爱社交的青年提供了新选择。但随着愈多投资者瞄准共居商机，房源不足、利润空间小等挑战愈发清晰。业界吁政府开放工厦用途，此外，通过各类增值服务拓展收入来源、提升物业价值亦成为共识。”

　　据调查机构Demographia统计，香港已连续八年蝉联全球最难负担楼价地区，人均不吃不喝近20年方可买楼。近几年来，有不少业主及初创公司将现有的部分或整栋住宅、酒店物业改装为共居项目，多坐落旺角、红磡、屯门、沙田等地区，租期介乎一个月至一年，月租低至3000元、高达50000元不等。

　　核心为社交及公共空间

　　仲量联行香港研究部主管及区域董事马安平接受大公报记者访问时指出，本港共居模式大致分两种：一为针对在读学生的“校外宿舍”，设施及格局与大学宿舍相若，多按床位出租，租金相对廉宜；二是针对年轻专业人士的共享公寓，与服务式酒店相似，多以房间为单位出租，独立性及私隐性更强，价格亦较高。

　　共居的核心在于公共空间及社交功能，运营商提供膳食饮料及运动场所，举办联谊、工作坊、读书电影会等活动。马安平强调，本港共居市场能否走上正轨，关键视乎“经济适用房”能否向共居理念转变。举例说，部分小型旅店转型共居，但未有进行空间改造，亦无公共活动空间及附加服务，实则不能称之为“共居”。

　　经营者探索模式创价值

　　马安平坦言，本港楼价高企，物业成本及改造成本均很高，而共享公寓租期短，空置率本就高于一般出租住宅，加之可租空间缩减，难免令部分投资者却步。

　　Stan Group运营有汀兰居、菁隽等收租项目，集团主席邓耀昇有意在旗下酒店项目加入共享元素，将100间房用于共享住宿，目标客群为本地年轻人及创业人士。他认为，共居不仅能解决住宿问题，更为租客创造“互相支持、互相学习的社区关系”，惟利润空间有限，故私营共居项目仍在少数，需探索如何在商业模式上创造更多价值。

　　共享公寓“书汇”及“型宿”的运营商Synergy Biz创始人黄兆麟表示，主要收入来自租金，但正开发周边产品拓展收入来源，计划今年推出Synergy手机应用程式，还将在地舖位置开设建筑面积1000平方呎的概念商舖。M3立方国际青年社区创始人张权亦称，除了一般租金外，还通过场地出租、商品售卖、洗衣服务等赚取利润，并加强运营及资产管理水平，从而长远提升楼宇整体价值。

　　专家吁应将安全放首位

　　罗兵咸永道管理咨询总监王君弼提醒，发展共居应将安全放在首位，很多旧楼在结构、消防、环境及公众安全方面不达标，并不适合发展共居，需特别留意。他续称，一些营运商选择将大厦某几层单独改造用作共居，或对整体架构及其他住客产生影响。

　　张权称，选择项目时要考虑交通便利、周边生活配套完善、接受整栋楼出租等多重因素，因此很难找到合适物业。他希望政府开放工厦用途，允许发展商将部分工厦改造升级为安全达标的可租住宅，用与时俱进的思维多元地解决房屋问题。

　　生活态度转变 千禧代青睐共居

　　共享之风蔓延至衣食住行各大领域，大批申请不到宿位的学生、刚刚毕业的“社会新鲜人”、需要独立空间的青年创业者及“港漂”，均选择入住共享公寓。在咨询机构欧睿国际发表的《2018全球十大消费趋势》中，共居（Co-living）位列第九大消费主题，这与当代青年生活态度的转变息息相关。

　　报告认为，千禧一代（Millennials，又称“Y世代”）处世更加灵活、易变通、具冒险精神，这些特点反映在房屋问题上，表现为倾向租房，而非早早背负大额房贷，共居不仅能节省房屋开支，还提供便于社交的生活环境，故受到年轻人青睐。

　　内地共享公寓You+更主动选择目标客群，提出“三不租”，即“中年心态不租、老人小童不租、不爱社交和分享的人不租”。You+创始人及董事长刘洋解释，其目的是让生活习惯相似、有共同特质的人“抱团取暖”，专注价值观多元、具一定消费力、渴望独立又依赖社交的千禧市场。

　　M3立方专攻港漂租客

　　“港漂”张权（图）深谙“港漂”所需，继成功在港创立川菜连锁品牌“十二味”后，又瞄准港漂经济与共享经济的交点，通过互联网众筹的方式创办M3立方国际青年社区。他将公寓的关键词定为居住、社交、创业，希望聚集一班“识玩”的“M友”。

　　立方目前稳定运营有深水埗、尖沙咀、太子和中环四间分店。张权介绍，视乎目标客群和房型的差异，月租介乎4500元至50000元不等，整体入住率95%以上，其中在港内地学生佔30%至40%，另有30%为来港读书或工作的外籍人士。

　　张权透露，四间分店的年营业额约1400万元，除了租金外，公寓配备的自动贩卖机和洗衣服务亦可贡献上千元收益。公司以长期租赁的方式获取房源，租期六年至九年，每项目投入至少数百万元，大规模翻新的项目更需上千万元，预计四年回本。

　　立方位于深水埗港铁站附近的第五间分店，近日招租，以“猫咪×LEGO”的主题吸客，除了开放式厨房、健身室、放映室、动感单车运动区外，还针对喜欢动物和热衷玩具的年轻人，设立“撸猫区”和“Lego房”。

　　张权表示，正在西环、北角和尖沙咀寻觅合适物业。他坦言，共居在香港的发展比较落后，希望政府能逐步出台鼓励共享公寓发展的政策。

　　千禧代租客体验

　　Jessie 摩根士丹利项目咨询师

　　租期灵活

　　初抵香港时，发现租房价格贵、面积小，交通不便。曾住过一个月服务式公寓，但缺乏社交，最终选择共享公寓，工作之馀，参加公寓举办的活动，且租期灵活，可以按月续租。

　　Dream 传媒从业者

　　广交朋友

　　城大毕业后，入住青年社区，视之为走向社会的过渡阶段。共享公寓管理完善，最重要的是能广交朋友，适合尚未融入本土文化的“港漂”和初入社会的“新鲜人”。

　　Cheney 港大保良局社区书院

　　心理学系学生

　　气氛活跃

　　入住共享公寓，是通过与M3立方国际青年社区合作的教育机构。最为满意的是富有现代感的装修和设计，“符合审美”，且公寓气氛活跃，颇具学生宿舍的年轻气息。