市场需求强劲 潜在供应逼10万伙楼价照破顶

　　图：华懋旗下九龙塘新盘贤文礼士昨日开卖，售楼处大排长龙，高峰期估计约500人打蛇饼，单日已卖79伙，佔可售伙数96伙的82%，发展商透露有两组大手客各斥约1.6亿至1.7亿元各扫四伙。一手炽热不减，二手亦在“恐慌式”抢货下不断破顶，鸭脷洲海怡半岛有三房户以1630万元沽，实呎近1.9万元，创屋苑分层标准户呎价新高；另沙田第一城蚊型户呎售逾1.66万元，破尽屋苑分层纪录。

　　政府连续三个年度的土地供应达标甚或超标，将一手私人住宅未来三至四年的总潜在供应推向新高峰。截至今年首季末，累积多达9.6万伙潜在一手新供应，为2004年以来新高，即已升至平均每年最少约2.4万伙，未来数月还会额外增逾万伙，潜在供应随时冲破十万关。不过，本港楼价升势强劲，差饷物业估价署最新公布的私人住宅售价指数，由去年低位连升十二个月，3月份最新报319.8点，再创新高。分析指辣招令二手放盘量萎缩，整体实际供应未算太多，楼市在需求强劲下依然向好。大公报记者/林志光

　　运房局按季公布的一手私人住宅供应数字显示，截至本月底，未来三至四年的一手总潜在供应由去年底的9.4万伙，再添2000伙至9.6万伙，是2004年9月开始每季公布有关数字以来的新高，更是2014年第三季突破2004年7.3万伙的歷史高位后，步入长达11个季度的升轨。

　　本季末再刷新纪录，主要是政府早前成功出售包括鸭脷洲及启德区多幅大型住宅地，令已批地却未动工的供应量，由去年底的2.4万伙激增至2.7万伙，同样是公布有关数字以来的新高。

　　中小型单位佔72%

　　该局表示，该9.6万伙单位中，多达6.89万伙的实用面积是少于753方呎中小型单位，佔总供应量约72%，亦较去年底多2000伙。同时预计未来数月将有11幅住宅用地可转为熟地，可额外再增约1.03万伙单位。政府也继续以多管齐下方式，增加短中长期的房屋土地供应，以回应市民的住屋需要，力求私楼市场健康平稳发展。

　　今年首季私楼施工量有2500伙，按季跌约61%；首季私楼落成量有4400伙，按季升约12.8%。该局称，私楼落成量未来数年会维持高水平，据差估署统计，今明两年预测有1.71万伙及1.95万伙落成。截至去年底，政府初步估算，2019至2021年的总落成量约达6.47万伙，年均约有2.03万伙，较过去五年的年均1.2万伙落成量增约七成。

　　加息期“见真章”

　　理大建筑及房地产学系教授许智文指出，楼价指数主要反应二手楼价情况，理论上不应与一手供应直接对上。他认为，政府坚持稳定的土地供应，一手潜在供应势必继续上升，然而暂时所见的供应量虽大，可出售的却仍有限，加上二手受辣招影响，令放盘萎缩，市场向一手倾斜，故整体实际供应未算太多，令楼市依然向好。因此，只待本港真正进入加息期，一手及二手再不竞相高价卖楼，楼价才可逐渐回復正常水平。

　　长实地产执行董事赵国雄昨在公开场合称，今年新盘预计虽有1.8万伙供应，但辣招却令二手单位盘量减少，故整体实际供应未有增太多，一手多供应预计不影响楼价。

　　仲量联行物业估价部区域董事谢伟鸿表示，单以供应量计，政府刚公布未来3至4年私楼供应达9.6万伙，按季增约2000伙，相等于每年平均约2.4万伙新供应，接近1997年前年均约2.5万伙的水平，显示新楼供应已回升至健康水平。

　　不过，据该行统计屋宇署的资料显示，新建单位的平均面积却呈下跌，由2013年整体平均单位面积约1000方呎，降至去年约600方呎，反映在超高楼价环境下，发展商惟有增建细单位，以令单位售价降低，符合市民负担能力。

　　谢伟鸿认为，政府或需要重新检讨现行辣招，改善二手住宅市场流通量，才能有效增加住宅供应量。