本港来年私楼供应达2.9万伙 料楼价跌15%

　　大公网2月25日讯（记者曾敏捷 朱晋科 吴卓峰）财政司司长曾俊华昨日发表新一份财政预算案时预告，新年度卖地表将纳入29幅住宅用地，包括14幅新增用地，连同铁路物业发展、市区重建局、私人重建和发展项目，来年潜在私楼供应可达2.9万伙，创2010年以来新高。住宅供应增加，加上加息降临，增添楼市调整压力，财爷提醒置业市民要量力而为，重申现时无条件对楼市“辣招”作任何调整，但下年度推地供应会略减。发展局将于今日公布下年度卖地计划。

　　政府本年度推售15幅住宅用地，可建9300个私人住宅，计及铁路物业发展、市区重建及私人发展项目，可供应超过二万个单位，但受地皮流标及没有按时推地拖累，政府地价收入仅618.85亿元，较原预算减少11.6%，是七年来再度重现地价收入少过预算，而下年度卖地收入预算有670亿元。

　　29幅住宅地纳入卖地表

　　新年度会有29幅住宅地纳入卖地表，包括14幅新增用地，预料可提供兴建1.9万个单位，创政府2010年落实新推地政策以来，推售土地潜在供应量新高，计及其他供应来源，整体潜在供应量达2.9万伙。商业用地方面，政府计划推售八幅商业用地和三幅酒店用地，分别提供54万平方米楼面面积、2100个酒店房间。政府还会从其他途径增加商业楼面，包括将部分位于核心商业区的政府办公室搬迁，改划及发展现有用地。发展局将于今日公布下年度卖地计划。

　　土地供应增加，楼市自去年年中出现调整，住宅交投转趋淡静，楼价自十月起连跌四个月，截至今年一月累计下跌9%。曾俊华在预算案中指出，监于未来利率会逐步上调，本地住宅中期供应量有所增加，加上经济前景充满不确定因素，会增添楼市调整的压力，提醒市民置业前应小心衡量各种潜在风险，特别是利息上调对供楼负担的影响，要量力而为。曾俊华昨日下午出席记者会，被问到如何看楼市走势及在什么情况下会“减辣”。曾俊华表示，政府仍密切注视楼市发展，现时无条件对需求管理措施作任何调整，是否调整“辣招”要视乎楼价走向、市民置业负担能力、成交量、炒卖活动、供求情况、外围因素和美国息口走势等等。他强调，市民对住屋需求仍然庞大，政府会继续维持稳定楼市供应。

　　经济学家关焯照认为，现阶段不宜撤“辣招”，以防楼价突然急弹，但若本港楼价下调逾一成，金管局应先放宽按揭限制，及后才考虑应否“减辣”。至于2015/16年度的地价收入为自2010/11年度恢复定期卖地以来，地价收入最少的财政年度，他相信，基于现时的楼市走向，发展商会继续减慢买地步伐，估计政府卖地收益短期仍会疲弱。

　　分析师料楼价跌15%

　　浸会大学财务及决策系副教授麦萃才则认为，政府欲见楼价有序调整，而现时楼价走势仍未有“撤辣”的迫切需要，惟一旦楼价急促下跌，政府必须及时“撤辣”，以免影响卖地收益。

　　美联物业首席分析师刘嘉辉估计，下年度的潜在供应量合共近2.9万伙，而虽然面对美国加息、经济放缓等负面因素，但政府下年度的卖地计划料可达到每年提供1.9万个单位的目标，但地价或会下跌，拖累二手楼价年内或有10%至15%跌幅，但他不认为政府会因应楼价向下而撤销“辣招”，因为楼市才刚转势，相信政府仍需时观察。

　　发展局拟建空间数据库

　　发展局计划完善现有的地理资讯系统，研究连结和整合香港空间数据，纳入架空、地面和地底的设施位置和相关资料，起动九龙东、新市镇可望率先建立空间数据库。相关资讯除有助更好推动发展，同时可用作促进资讯科技的应用和发展。

　　云计算、大数据等创新科技应用技术日趋成熟，应用亦愈来愈广泛。《预算案》昨提出由发展局牵头，完善现有的地理资讯系统，整合本港不同空间数据。

　　政府消息人士解释，现时涉及相同地域的数据分散不同政府部门，以地图随便一个地点为例，规划署有规划数据，屋宇署有建筑物资料，统计处有人口资料，而该地区的地下管道资料则可能是水务署、电力公司及电讯公司才知道。为掌握更多资讯，发展局内部已开始研究连结和整合香港的空间数据，涵盖架空、地面和地底的设施位置和相关资料等，而作为“智慧城市”的试点区域──九龙东，以及几乎是从零开始的新市镇发展，都可望率先建立空间数据库。

　　空间数据库还可以促进资讯科技的应用和发展，消息人士指，政府自去年起，透过网站data.gov.hk，以数码格式免费发放5000项公共资料，便利业界开发更多流动应用程式，以地政总署近年推出的“MyMapHK”手机  应用程式为例，该程式会提供详尽的数码地图和建筑物资料，用家可即时搜寻其所在地一公里范围内的设施，例如商场、博物馆或港铁出入口等，地图还更可以显示实时交通情况，程式的开发其实就是应用了整合的公共资料数据，而过去一周，有关网站的浏览量达500万。

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　　逆按揭纳40万资助出售单位

　　为满足长者居家安老需要，政府建议将俗称“逆按揭”的安老按揭扩至未补价资助出售房屋，涵盖现有40万个未补价的居屋、出售公屋及夹屋等资助出售单位，计划细节有待按揭证券公司与房委会及房协再商讨，目前主要针对私楼的安老按揭申请资格，包括申请人年龄、物业估值等料会调整。学者认为，新计划作为另类支援，可为资助房屋业主提供多一个选择，但预期申请者不多。市场人士提醒申请人，就物业估值时要货比三家。

　　推出五年千宗申请

　　按揭证券公司2011年推出安老按揭计划，至今收到1000宗申请，单是去年有368宗，较前年大增80%，财政司司长曾俊华昨日发表新一份《财政预算案》时，建议按揭证券公司将计划扩至未补价的资助出售房屋，让更多长者藉以每月取得稳定收入，改善生活质素，并在自己熟悉的居所安享晚年。

　　安老按揭俗称逆按揭，年满55岁或以上长者将物业抵押后，每月可收取一笔生活费（年金），并继续住在该单位，直至百年归老，但用以抵押的物业，楼龄要50年或以下，不可有转售限制，换言之，若长者持有的物业是居屋这类资助房屋，需先补地价。

　　现时参与安老按揭主要是私楼业主，平均年龄69岁，每月领取1.5万元，物业价值由80万至5100万元不等，平均物业价值是510万元，但领取生活费的物业估值上限是1500万元，申请者可选择10年、15年、20年，或终身领取年金，最多人选择终身领取，占逾40%，其次是10年。一般而言，申请人年纪愈大，选择领取年金的年期愈短，每月可收年金就愈多；相反，年纪愈轻，又选择收取终身年金，月收年金便愈少。以一名65岁申请者为例，若终身领取年金，每100万元物业估值每月可领2500元年金。

　　按揭证券公司若将安老按揭扩至资助房屋，需先与房委会及房协商讨细节安排，探讨是否需修订现时的申请资格，以理顺相关的法例、批地要求。政府消息人士指，计划是希望令长者有多一个选择，但暂未有时间表，“希望尽快做”。

　　全港现有未补价的资助出售单位共40万个，包括25万个居屋、12.8万个出售公屋，以及房协资助出售单位。房委会现时容许有特殊需要的业主把未补价居屋加按，例如破产、应付殓葬费、离婚要付赡养费等。

　　至于按揭证券公司回应上一份《财政预算案》，去年九月推出协助资助房屋业主补地价的“补价易”计划，至今仅得四宗申请。消息人士称，计划推出时适逢楼市下跌，愈迟补价愈“着数”，影响业主申请意欲，但安老按揭在跌市时更受欢迎，强调两者可满足不同需要，而暂时仍难预料资助房屋业主对安老按揭的反应。

　　学者料申请者不多

　　浸会大学财务及决策学系副教授麦萃才称，安老按揭适合有住屋及现金需要、但不打算将物业留给子女或没子女的长者，扩展至资助出售房屋可让业主有多一个选择。但他认为长者传统希望将物业留给子女，预期申请者不多。

　　公屋联会主席、前长策会成员王坤认为安老按揭可回应部分居屋业主的需求，但落实细节时需确保房委会的公帑运用合适，例如银行如何处理抵押了的未补地价居屋。

图：相对去年免租一个月，公屋住户“甜头”略减/资料图片

　　公屋不免租仍有“甜头”

　　公屋住户今年无得免租，虽料可受惠全年差饷宽免，但平均每户每月仅减约200元，相对去年免租一个月，“甜头”仍略减。财政司司长曾俊华重申，不应该只看短期措施，强调惠及基层恒常措施有增加。

　　新一份《财政预算案》不再提及自2008年起每年都有的代缴公屋租金（变相公屋免租）“派糖”措施，被质疑经济差的情况下反而减少受惠措施，又被指《预算案》偏向惠及中产。财政司司长曾俊华在昨日下午的记者会解释，不应该只看短期措施，2016/17年全部总支出达4869亿，较去年增加14%，而主要用在帮助基层市民的恒常措施，包括教育、服务、医疗都有所增加。他又说，宽免差饷方面由去年两季增加至四季，对公屋及细单位住户特别有利。

　　公屋联会主席王坤分析指，以差饷物业估计署2014年的统计数字计算，房委会73.06万个公屋单位，每个单位平均每季应课差饷是654元，减免一年差饷公屋租户可少交2616元，而公屋租金中位数是1694元，故不能说公屋完全无“甜头”，但相对去年减两季差饷再代缴一个月租金，甜度仍略减。他引述数据指，公屋户欠租率在有“免租”措施前是4.85%，在2008年首次“免租”后，欠租率降至2.39%，去年更跌至1.8%，可见“免租”措施有助纾缓公屋户的租金压力。今年适逢房委会租金检讨，王坤预期租金加幅将达10%封顶幅度，期望房委会可落实加租纾缓措施，减租至少半个月。

图：一些楼龄较旧的私人屋苑差饷租值仅升3%/资料图片

　　差饷租值仅升4% 七年最低

　　住宅租金过去一年升势减慢，全港317万个物业经重新估值后，新一年差饷租值的整体升幅放缓至只有4%，是2009/10年度金融海啸以来最差，但“细价楼”差饷租值升幅则跑赢平均值，较去年升7%。本港十大屋苑的租值升幅亦较去年低，升幅较高的是海怡半岛和嘉湖山庄，有8%。学者分析，政府估值有轻微滞后，事实上楼市去年底已出现减租潮，估计来年估值或出现负增长。

　　45%缴纳人可获全免

　　差饷物业估价署于去年十月重估应课差饷租值，维持今年差饷征收率为5%；而全港317万个物业重估后，应课差饷租值平均上升4%，数值比去年跌两个百分点，显示本港楼市租值略有降温。在2016/17年度的“派糖”措施下，全数317万个物业将获全年四季差饷宽免，每户每季最多1000元，令政府收入减少110亿元，差估署估计有45%缴纳人来年可获宽免全部差饷。

　　工厦转型提升租值

　　面积少于752平方尺的私人小型住宅单位，应课差饷租值升7%，比上一年度的8%微跌，在新估值下，全年应缴差饷平均为5880元，比上年度贵396元。但经《预算案》的差饷宽免后，全年需缴2124元，每月摊分约177元，应付金额比上年度减少约两成半。而私人中型及大型住宅单位，租值则分别按年升5%及2%，跟去年相若。

　　比较本港十大屋苑新一年度的差饷租值，升幅由3%至8%不等，东区老牌屋苑太古城及康怡花园，以及楼龄较旧的美孚新邨表现最差，仅升3%；升幅较高的是海怡半岛和嘉湖山庄，有8%。至于工业楼宇的租值升幅则十分强劲，平均升11%，比去年微升一个百分点；差饷物业估价署助理署长叶百强认为，近年工厦单位转型，可用作物流及仓存用途，需求增多下令租值升幅较大。

　　中文大学经济学系副教授庄太量认为，政府最新差饷租值是按去年十月的水平厘定，有关估值跟现况是有滞后。他认为，楼价近期明显回落而且成交少，租金水平应会回落约5%至10%；不过他看好工商厦后市，认为内地公司纷纷在港设点，推高租值，相信受楼市回落的影响轻微。