曾渊沧：抑楼市新措施发出明确讯号

　　文|曾渊沧

　　日前，香港金融管理局宣布：鉴于细价楼楼价升幅太大，因此即时开始将所有七百万元以下的自用住宅物业的最高按揭成数下调至六成，包括首次置业者；第二套自用住宅供款入息比率上限也由现时的五成降至四成，银行在进行利率压力测试时，上限由现时的六成降至五成；非自用的住宅、工商物业，及在位供款入息比率上限由五成降至四成，利率压力测试的上限由现时的六成调低至五成。这三项新措施中，很肯定的，降低按揭成数影响最大，打算买楼的人得筹备多一成的楼价才能如愿。

　　2013年特区政府推出双倍印花税后，楼价的确出现调整，调整期约一年。在楼价调整期，甚至有着名的评论员说楼价会在两年内下跌五成的悲观看法，可是，美国联邦储备局迟迟不加息，超低利率环境维持得太久，想买楼者终于缺乏再等待的耐性，纷纷入市抢购，特别是首次置业者。这群年轻人没有经历过2003年楼价大跌七成的惨重经验，没有见过有人因楼价下跌而烧炭跳楼……他们财力有限，不过今日的父母，往往只有一两个子女，爱子爱女心切，就用馀钱协助子女买楼。一般是协助子女付首期，再由子女继续供楼。因此表面上看这些年轻人本来不可能买得起楼，不过，在父母的协助之下，纷纷成功买楼。首次置业者没有能力买大单位，只能买小单位，人人如此，于是面积越小的单位，尺价越高。

　　首次置业者不获宽免

　　近来，香港的地产发展商更是纷纷修改原来的建筑图则，把住宅的单位面积缩小，大量增加单位。地产商认为，修改后的楼盘将来可以卖更多的钱。在大量首次置业者抢购之下，楼价节节上升，2014年，代表香港楼价的中原城市领先指数上升13%。这是平均的升幅，很明显细价楼的升幅远不止这个比例。这是这一次金融管理局决定再出手冷却楼市的背景，而且，这一次出招，也是第一次把首次置业者也列入受打击的对象。

　　过去几年，特区政府推出多种遏抑楼市的措施，不过首次置业者，总是获得宽免。2013年推出的双倍印花税，效用明显，但首次置业者仍可获得宽免，也因为首次置业者一直都不必面对各种各样的遏抑措施，导致首次置业者成为买楼最有力的客源，也是推动细价楼楼价飞升的主要力量。这一回，金融管理局调低自用住宅的按揭成数，首次置业者不能获得宽免，这是对症下药。当然，新措施会使到部分正在打算买楼的年轻人打乱了他们的部署，买楼的预算突然不够，楼买不成了，埋怨之声不可能没有。不过，越多人埋怨，越多人买不起，楼价就可以更健康的发展。少了一批心急买楼的，对想卖二手楼的业主是个压力。财力雄厚的地产商说他们可以提供二按，让买楼者借多三成楼价，不过，二按的利率不可能如一按那么低，想借二按的人也会三思。

　　近来，借二按、三按、四按……的问题成为传媒热炒的话题，二月二十七日的记者会上，记者们也问过这个问题。是的，许多人都担心，一旦楼价下跌，向财务公司借二按、三按、四按的人会不会无力供楼？二按、三按、四按会不会造成另一个金融风暴？金融管理局总裁陈德霖的答案是：目前香港财务公司借出的按揭贷款仅九十亿元，而银行体系贷出的按揭规模高达九千亿元，比较之下，财务公司的贷款规模只是银行的百分之一，问题不大。更何况，财务公司的财力除了来自股东之外，馀者来自银行借贷，金融管理局也会严密注视银行借钱给财务公司的活动，随时可以加强监管。陈德霖的回答，总算使近日不少人的担心暂时松解。

　　简单的说，问题仍是可控的，财务公司的所谓二按、三按，甚至四按，并不是一般人用来买楼、供楼的安排，而只是少数人，特别是商人，为了生意上的周转而做的短期贷款安排。财务公司也明白，四按的风险相当大，因此财务公司收取的利率也非常高。据说，有人借四按得付四十厘的年率，这是高风险高回报的生意模式。这是一个自由市场，政府也不必干预太多。

　　鉴于过去政府推出多项打压楼市措施后，楼价只向下小幅调整一段时间后又再向上升，不断地破新高，因此，不少人就产生一种政府已没有能力打压楼价，把各种各样打压楼价的措施称为废招，这是错误的看法。大家千万不好低估政府打压楼价的能力。是的，这一次政府调低按揭供贷成数后，地产商马上推出二按服务应对，因此，认为政府无法打压楼价的人又振振有词了。

　　旨在令市场健康发展

　　不过，真实的情况是，政府是希望看到楼价健康发展，因此，也不想出太辣的辣招导致楼市崩盘。毕竟，香港有一半家庭是业主，楼市崩盘必定产生家庭悲剧。今日的年轻人在2002年至2003年的时候仍是小孩子，对楼价崩盘缺乏感受，才会不断挑战政府打压楼市的能力。如果调低按揭成数仍无法压住楼价，不排除政府会在印花税上采取更严措施，双倍印花税可能变三倍印花税，可以令置业者也可能得缴付双倍印花税，特别印花税的期限会延长。

　　我不相信政府没有能力压住楼价。过去几年，政府一直优惠首次置业者，免除他们面对各种各样打压楼价措施，这一次，终于要求首次置业者拿出多一成的首期付款才能买楼，政府发出的讯号是明显的。

　　（作者为资深评论员，博士）