图：政府宣布动用1200亿元发展古洞北及粉岭北”记者蔡文豪摄
大公网7月5日讯（记者 曾敏捷）为应付本港未来30年人口增长140万人的住屋需求，政府研究歷时15年的新界东北新发展最终方案昨日揭盅，发展局局长陈茂波宣布动用1200亿元，先发展古洞北及粉岭北两个新发展区，除了提高发展比率、实施港人港地措施等三大修订外，用加强版“传统新市镇发展模式”发展本港新一代的新市镇。政府提出7项辣招收购发展区内48公顷发展商等拥有的私人地皮，否则最快会于2015年年底前按“官价”徵地。陈茂波强调，方案既因应了发展需要，亦照顾了小众利益。他预计两区合共可建约6万个住宅单位，可容纳17万人口，首批单位将于2022年度落成，2031年完成整个计划。
去年进行第三阶段公众咨询时引起社会激烈争议的新界东北新发展计划，昨日由发展局局长陈茂波率领多名规划地政部门首长公布最终方案，原先的三合一新发展区，决定剔除坪輋／打鼓岭，只会先发展古洞北及粉岭北，发展总成本约1200亿元，当中410亿元用作发展基建，480亿元用作兴建公共设施，约300亿用作收地开支。
准原址换地建楼
政府曾提出在新界东北以传统收地方式取代公私合营发展，最终方案的发展模式落实採用加强版“传统新市镇发展模式”，陈茂波称即是由政府主导，全数333公顷的可发展土地中，253公顷的土地均应为公共设施及公营房屋，绝大多数私人土地将由政府徵地收回发展，但在已规划作私人发展的76公顷用地中，大约48公顷现时由私人拥有，政府接受符合条件的业权持有人“原址换地”，按发展后地皮市值补足地价，发展个别私人项目。
所谓“原址换地”，即是私人契约修订，业权持有人须先通过多个门槛，包括地皮必须已统一业权而面积不少于4000平方米，若地皮上有租户或佔用人，业主须向他们提供与政府在计划中相若的现金特惠补偿，以确保他们的补偿不差过政府收地，若业主未能迁走租户或佔用人，地政总署视为地皮“未交吉”而不会展开补地价磋商，若未能在限期内完成补地价，政府便会徵地。
七大“辣招”避嫌
地政总署署长甯汉豪称，整个发展计划横跨十多年分多期发展，为确保设施如期落成，以第一期发展为例，政府将于2015年底至2016年初展开徵地程序，若申请“原址换地”人士未能在限期前完成统一业权、安置租户或佔用人、完成补地价程序，有关土地将被政府强制徵收。发展局发言人补充，按所需时间计算，地政总署最快2014年底展开补地价磋商。若业权持有人的地皮面积不足4000平方米，可与相连地皮的业权持有人合併申请，但4000平方米地皮内不可包括官地。
被问到“原址换地”条件会否只有利大业主，他称政府在规划时绝对无理会土地谁属，小地主合作申请原址换地，当局也会考虑。发展局发言人称，有条件的“原址换地”机制由于免却政府收地及逐家逐户商讨收地赔偿，所以可较传统收地形式，加快发展一年。
地产商欢迎方案
陈茂波解释，换地条件非常“辣”，不少于4000平方米及统一业权的规定是希望发展商可在项目内兴建至少两幢楼宇，并提供满足居民基本需要社区设施，令居民有更好的生活环境，而非只有“牙籤楼”、“筷子楼”。至于是否加入港人港地、限呎限量等要求，当局虽甚少在换地申请中提出，但非没有权力，会视乎当时的情况而定。他称“有条件契约修订申请”并非新猷，过去发展荃湾、沙田、粉岭／上水、元朗及将军澳等新市镇时都有採用，但“加强版”将以更严谨的要求处理有关申请，确保符合新发展区规划及发展时间表。
在新界东北拥有地皮的新世界发展，发言人称欢迎新界东北发展计划的最新修订方案，集团将积极研究并全力配合。恒基地产发言人则称，要详细研究有关内容。地产建设商会亦表示，欢迎政府终于开展新界东北的规划发展，认为若有发展商的土地，因被规划作基建或规模太小，最终被徵收亦问题不大。
