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随着市场对地契的注释愈趋严谨，发展商并购旧楼必须非常审慎，以免“误踩”地雷。九龙城南角道重建项目的官司日前审结，终审法院裁定该地盘共5个地段之上，兴建1幢26层高的综合用途大厦，有违地段租契每个地段不可兴建多于一个“房屋”的规定，最终地政总署胜诉。 莱坊相信，这判词势影响旧楼并购，政府或会基于有关判词批核其他个案，发展商日后把地段合并建高楼大厦，或要为合并后的升值进行补地价，这难免窒碍收购步伐。 必须审视每幢旧楼地契 莱坊拍卖师兼综合估价部主管温伟明表示，以往发展商收购旧楼地盘，或会把4个地段合并兴建1幢住宅楼宇，然而，终审法院对南角道的判词，对将来的旧楼并购难免有影响，因为发展商将来若把多个地段合并起楼，需向地政总署取得同意，或支付有关补地价，而这个补地价关乎物业合并后的升值增幅，根本“难以科学化计算”。 他不讳言，这个判词发出后，发展商变相面对“并购陷阱”，发展商必须小心审视每幢旧楼的地契，一旦误中不可兴建多于一个“房屋”的地契，地政总署可以基于上述判词，不批准发展商申请的建筑图则，这势必为收购带来风险。不过，他相信政府不会把有关判词，追溯至之前已经批出的个案。 事实上，以往不少列明地段只可兴建“不多于一所房屋”的地契，在拆卸重建时可以把多个地段合并兴建。然而，按照终审法院的判词，“房屋”涵义须要参照租契订立时的建筑物状况，一般楼高逾20层的大厦已不符合“房屋”定义，不可以跨地段发展，换言之，发展商必须先为地皮进行补地价。 另外，近年积极在红磡收购旧楼的九龙建业（00034），再透过强拍统一“环字四街”业权，昨日承土地审裁令强制拍卖的红磡环顺街3及5号以及环福街4及6号，由九建以底价5990万元投得。 九建统一环字四街业权 九龙建业一直积极并购红磡环境街、环顺街、环福街及环安街的地盘，迄今涉及14个地段，继集团早前透过强拍以7570万元底价，统一了环境街11及13号及环顺街12及14号业权后，昨天由莱坊负责强拍的环顺街3及5号及环福街4及6号物业，最终由九龙建业物业发展及土地总经理欧阳志雄手持1号牌以底价5990万元成功投得。 该物业坐落于红磡，位于环顺街北边、环福街南边，靠近环顺街及环福街与环安街之交界，地盘面积约1828.02方尺，现划为“住宅（甲类）”用途，可供发展的住宅与非住宅地积比率合共为9倍，总可建楼面共16452方尺，根据有关核准建筑图则，该物业所有单位均标注为住宅用途。 |
