本港楼市上月成交淡静，住宅物业成交及新申请按揭贷款宗数均按月急跌。新造按揭平均成数由2009年的64%大幅降至52%，反映地产市场更健康，银行体系风险下降；而新造按揭平均供款与入息比率则由2010年的41%降至36%，市民供楼负担减少。有分析指，市民难买楼并非供不起，主要是因为欠缺资金支付首期。/【本报记者汤梦仪】

　　金管局提交立法会的文件显示，上月本港住宅物业成交宗数按月急跌53%至3286宗，新申请住宅按揭贷款宗数亦跌30%至7449宗，新取用按揭贷款额按月减少10.8%至189亿元，而新批出的按揭贷款额则按月减少37.1%至152亿元。新批出的按揭贷款额当中，涉及一手市场交易所批出的贷款减少44.7%至31亿元；涉及二手市场交易所批出的贷款减少38.4%至95亿元。至于涉及转按交易所批出的贷款则减少17.4%至26亿元。金管局表示，会密切留意按揭市场发展，因应楼市周期演变推出适当措施，以保障银行体系稳定。

　　首期不足难上车

　　文件显示，新造按揭平均供款与入息比率则由2010年8月的41%，降至上月的36%，市民供楼负担减少，但澳新银行高级经济师杨宇霆表示，供款入息比率下降，买平过租，但市民仍然买不起楼，主要因为首期问题，而金管局加大首期按揭要求，令上车难度再提高。他以屯门为例，上年初至11月，该区楼价上升140%，全港平均则只升20%，一年内升幅太大，市民难拿出首期。他又指，楼价目前大幅回调的机会不大，低息环境维持，且失业率只得3.2%，近乎全民就业，加上预期不会有政策大力打压楼市，发展商不会加快推出楼盘，供应量依然有限。

　　本港新造按揭平均成数由2009年9月的64%，下降至上月的52%，他指数据反映按揭业务对银行体系的风险下降，自金管局加大首期按揭要求，大额交易首期要超过楼价一半，买第二套房的要求更高，银行杠杆减少。但由于楼价高，按揭总额大，一旦楼市下行仍有一定风险。他预期，由于美国通过财政悬崖方案及梁振英施政报告均利好楼市，一月按揭量会按月回升，但与上年同期比较仍有一大段距离。

　　经络按揭首席经济分析师刘圆圆表示，现时未见楼市泡沫，楼泡指标包括供款入息比率，成交宗数及摸货比率，以上三项均比1997年低，其中摸货比率只得0.1%，远低于当年的10%，现时只有楼价比97年高；而新造按揭平均成数下降主要受政策影响，反映市场更健康，但相对上车成本增加。她预计，在刚性需求的支持下，后市仍然乐观，市场气氛有望逐渐回暖，或于农历新年呈现小阳春。

　　业主采惜售策略

　　另外，金管局公布本港最新负资产数据，去年第四季没有新增任何负资产住宅按揭贷款个案，负资产个案已连续两个月处于「零」水平。刘圆圆表示，鉴于低息环境持续，加上盘源短缺，增强业主的持货及叫价能力，现时普遍业主采取惜售策略，令二手楼价有支持，短期内暂时未见楼价大幅回调的诱因，令负资产个案持续绝迹。

　　中原地产研究部市场分析员黄良升指，政府的负资产数字并不会包括涉及二按的按揭，可能仍有小部分有二按的夹屋小业主，仍未能解除负资产，不过只要楼价继续上升，负资产终可解除。