图：高力国际潘伟基（左）表示，本港楼市已踏入调整期，旁为李梓瑈
【本报记者 林惠芳】受退市言论兼辣招夹击，本港楼市交投每况愈下，作为火车头的豪宅价格已率先回落。高力国际扬言，本港住宅市场已响起警号，发展商需于下半年卖楼以追回售楼成绩，届时最少1万伙压境，新盘势以贴市价发售，故相信楼市已进入调整期，今次的跌市将长达3至5年，楼价累计跌幅料达30%至50%。
自从政府推出冷却楼市措施后，楼市交投持续萎缩。据高力国际统计，在2010年1至11月间，本港平均每月住宅买卖录11495宗，惟当年11月首度推出额外印花税（SSD）后，随后的12月至2012年10月，每月平均成交量仅7165宗；而2012年10月推出加强版额外印花税及买家印花税（BSD）后，当年11月至翌年2月平均每月成交量减至5515宗；今年2月推出的双倍印花税（DSD）更拖累3至6月期间平均每月买卖缩至3994宗，比出招前的逾1.1万宗大削65%。值得注意，今年3月至6月住宅买卖合共仅11443宗，属1996年以来录得最低的季度成交量。
豪宅未来1年跌价10%
高力国际研究及咨询经理李梓瑈预测，本港楼市已经进入调整期，今年下半年平均每月住宅买卖只有4000余宗，全年住宅买卖仅约5.5万至6万宗水平。楼市交投下挫，原因是低息环境下，业主持货能力较强，不愿大幅降价求售，惟买家或投资者的买楼成本却因辣招而增加，加上市场憧憬楼价下跌，普遍希望业主大幅减价，导致买卖双方呈拉锯局面。
然而，受外围经济转差及连串辣招拖累，一向作为楼市火车头的豪宅市场已率先动摇。据该行统计，山顶、南区及半山的逾千万元传统豪宅，在上半年只有291宗买卖，按年下跌48%；成交总额94.31亿元，按年下跌52%。豪宅楼价亦见回落，今年截至6月份，豪宅楼价比2012年10月推出双辣招前下跌5%，预计未来1年豪宅跌价约10%，跌幅比中小型住宅细，原因是未来3年豪宅供应罕有，不过，豪宅租金则受跨国企业削减高级员工租金津贴影响，估计未来1年租金跌幅约7%。
展望中小型住宅亦无运行，高力国际住宅买卖部行政董事潘伟基称，受一手住宅销售条例4月实施影响，发展商上半年推盘步伐明显放缓，不过，随着适应新例，为追回全年卖楼目标，估计下半年发展商将会全速卖楼，最少1万伙单位可望于下半年登场，届时新盘难免贴市价抢客，尤以将军澳及屯门区的订价最有压力，二手住宅叫价亦会受到影响。
料楼价跌30%始撤招
除了供应回升外，美国联储局或会退市，也导致中小型住宅楼价受压，虽然该类物业于连串辣招下，楼价仍然录得升幅，但该行相信息口上调势必重击中小型住宅，豪宅跌价带来的骨牌效应将于未来1年发生，估计中小型物业于未来1年跌价10至15%，随？息口开始上调，楼价跌势更急遽。
潘伟基补充说，政府是有必要出招的，现时亦已初见成效（成交量下跌），惟楼价仍未见明显下跌，估计政府须见楼价下跌20至30%，才会考虑撤招，并且待辣招实施中长期后，便会看到成效。
